A. Grundlagen des Unternehmens

Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, nachfolgend „NEUWOGES“ oder „Gesellschaft“ oder „Mutterunternehmen“ genannt, wurde am 12. September 1990 gegründet und ist das Mutterunternehmen des NEUWOGES-Konzerns. Alleinige Gesellschafterin ist die Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg. Als kommunales Unternehmen ist der öffentliche Zweck die Versorgung für breite Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum sowie eine gleichzeitige Sicherung der stabilen wirtschaftlichen Lage des Unternehmens.

Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet, verwaltet und veräußert Wohnungen und Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Neben dem Kerngeschäft kann die Gesellschaft alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus, der Grundstücksentwicklung und der Entwicklung der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten, veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Einrichtungen des Gesundheitswesens, insbesondere der Altenhilfe und der Pflege, betreiben oder betreiben lassen und Aufgaben im Bildungs- und Erziehungsbereich von Kindern und Jugendlichen sowie des Natur- und Tierschutzes ausüben. Darüber hinaus realisiert die Gesellschaft weitere mit der Betreuung und Versorgung von Mietern zusammenhängende Dienstleistungen sowie das Geschäftsfeld der Parkraumbewirtschaftung und Elektromobilität.

Die NEUWOGES hält Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften:

• Immobilien Reparatur- und Servicegesellschaft mbH Neubrandenburg (RSG)
• Haveg Immobilien GmbH (Haveg)
• Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PFH)
• Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ).

Die NEUWOGES hält im Sinne des § 290 (2) HGB Beteiligungen an zwei Kapitalgesellschaften im Geschäftsjahr 2022 (RSG, Haveg) und ist damit gemäß § 290 (1) HGB auch zur Aufstellung eines Konzernabschlusses in den ersten fünf Monaten des Konzerngeschäftsjahres für das vergangene Konzerngeschäftsjahr verpflichtet.

Nicht einbezogen in den Konzernabschluss werden die Beteiligungen mit jeweils 94 % an der Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PFH) sowie an der Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ), da das Mutterunternehmen in seinen Rechten aufgrund der im Gesellschaftsvertrag geregelten Zweckbindung in Bezug auf das Vermögen der vorgenannten Gesellschaften erheblich und dauerhaft eingeschränkt ist (§ 296 (1) Nr. 1 HGB).

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Lage

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 vor allem von den Folgen des Kriegs in der Ukraine geprägt, zu denen extreme Energiepreiserhöhungen zählten. Hinzu kamen verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise für weitere Güter wie beispielsweise Nahrungsmittel und Baustoffe sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie. Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten.

Im Frühjahr 2022 wurden fast alle Corona-Schutzmaßnahmen aufgehoben. Dies trug zunächst zur Erholung der deutschen Wirtschaft bei. Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine Ende Februar und den in der Folge extrem steigenden Energiepreisen wurde der Aufschwung gebremst. Lieferengpässe und stark anziehende Einfuhr- und Erzeugerpreise erschwerten die Lage weiter. Die Inflationsrate stieg so hoch wie noch nie seit der deutschen Vereinigung. In der Folge kam die konjunkturelle Erholung Deutschlands ins Stocken¹. Das Jahr 2022 war ebenfalls durch eine starke Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine geprägt. Nach vorläufiger Schätzung des Statistischen Bundesamtes kamen ca. 1,42 Mio. Menschen mehr nach Deutschland als ins Ausland fortgezogen sind. Trotz der hohen Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft².

Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2022 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen sehr unterschiedlich. Dies wurde einerseits bedingt durch den Wegfall nahezu aller Corona-Schutzmaßnahmen, gleichzeitig wurde die Wirtschaft aber durch den massiven Anstieg der Energiepreise und Inflationsraten durch den Krieg in der Ukraine beeinflusst. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist weiterhin mit einem nahezu konstanten Anteil an der gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland beteiligt (2022: 10,0 %, Vorjahr: 10,8 %). Aufgrund der geringen Volatilität und Beständigkeit in den Wachstumsraten konnte der Immobiliensektor auch in der Ukraine-Krise seine stabilisierende Funktion unter Beweis stellen³.

Im Baugewerbe brach die Wirtschaftsleistung dagegen deutlich ein, nachdem bereits im Vorjahr durch die steigenden Baukosten und Materialengpässe die Bruttowertschöpfung im Bau leicht zurückgegangen war. Material- und Fachkräftemangel, hohe Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen führten zu einer spürbaren Investitionszurückhaltung und Stornierungen. Die Bruttowertschöpfung in der Bauwirtschaft ging im Jahresmittel um 2,3 % zurück⁴.

Insgesamt wurden im Jahr 2022 für Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände rund 293 Milliarden Euro investiert. Der Anteil der Investitionen in Neubau und Modernisierungen von Wohnungen liegt bei 62 % im Jahr 2022. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2022 mit 2 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Förderstopps, deutliche Verschärfungen der Förderbedingungen in Verbindung mit einem ungünstigeren Finanzierungsumfeld und hohe Preise haben hier die Entwicklung maßgeblich beeinflusst. Die Bauinvestitionen waren 2022 deshalb erstmals seit sechs Jahren wieder rückläufig und sanken um 1,6 %⁵.

Auch für das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern war eine ähnlich der gesamtwirtschaftlichen Lage Deutschlands verlaufende Entwicklung im Jahr 2022 zu beobachten. Insbesondere der Anstieg der Inflationsrate auf bis zu 10,6 % führte zu einer steigenden Kostenspirale. Im Vergleich zum Vorjahr sind unter anderem die Preise für energieerzeugende Rohstoffe stark gestiegen, insbesondere durch den Ukraine-Krieg⁶. Darüber hinaus verzeichnete die Baubranche in Mecklenburg-Vorpommern durch steigende Baupreise und die restriktivere Geldpolitik der Zentralbanken einen Einbruch der Aufträge um 7,1 %⁷. Die Arbeitslosenquote in Mecklenburg-Vorpommern sank auf 7,3 % (Vorjahr 7,6 %), trotz der Berücksichtigung der meist arbeitslos gemeldeten ukrainischen Flüchtlinge. Insbesondere durch diverse Konjunkturprogamme auf Bundes- und Landesebene konnte die Anzahl der Arbeitslosen geringgehalten werden⁸.

Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Neubrandenburg weist zum 31.12.2022 einen Zuwachs um 927 Einwohner auf 64.930 Einwohner⁹ aus. Im Vergleich zum integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Neubrandenburg und der Bevölkerungsvoraus-berechnung lag die reale Einwohnerzahl damit über dem für das Jahr 2022 prognostizierten Wert.¹⁰

Die Arbeitslosenquote für die Stadt Neubrandenburg weist im Vergleich zum Vorjahr einen negativen Trend aus und ist zum Bilanzstichtag von 9,9 % auf 11,6 % ¹¹angestiegen. Sie liegt damit weiterhin über dem Landesdurchschnitt von 7,0 %¹².

Der Wohnungsbestand in der Stadt Neubrandenburg beträgt zum Jahresende 38.287 Wohneinheiten und ist damit zum vorherigen Geschäftsjahr nur geringfügig angewachsen (+40 Wohneinheiten). Davon stehen im Stadtgebiet 888 Wohnungen leer (Vorjahr: 1.022)¹³. Die Gesellschaft ist weiterhin der größte Vermieter der Stadt Neubrandenburg. Ihr Anteil am Gesamtwohnungsbestand in Neubrandenburg beträgt 31,5 % und veränderte sich damit zum Vorjahr nicht¹⁴.

II. Geschäftsgrundlagen und Geschäftsverlauf

1. Geschäftstätigkeit nach Funktionsbereichen

Bezogen auf das Kerngeschäft der NEUWOGES, die Bewirtschaftung und Vermietung der eigenen Wohnungsbestände, wird nachfolgend die Geschäftsentwicklung dargestellt.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2022 bewirtschaftete die NEUWOGES folgende Bestände:

Die Erhöhung des eigenen Bestandes an Wohnungen gegenüber dem Vorjahr resultiert unter anderem aus der Fertigstellung zweier Wohnobjekte mit insgesamt 16 Wohnungen.

Die absolute Höhe der Umsatzerlöse erhöhte sich für Wohnungen um 0,2 % (Vorjahr: 0,5 %). Für die gewerblichen Nutzungen erhöhte sich die absolute Höhe um 2,3 %. Für den Wohnungsbestand wurden im Geschäftsjahr Mieterhöhungen im Rahmen des seit 1. Juni 2020 für Neubrandenburg geltenden aktuellen Mietspiegels gemäß § 558 BGB, Mietanpassungen bei Neuvermietungen sowie Anpassungen entsprechend § 559 BGB nach Fertigstellung von Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht¹⁵. Mieterhöhungen im Gewerbebereich konnten durch vertraglich geregelte Umsatzanpassungen, Neuvermietungen sowie coronabedingt nur vereinzelt erzielt werden.

Die durchschnittliche Kaltmiete hat sich im 5-Jahresrückblick aufgeschlüsselt nach Nutzungsarten wie folgt entwickelt (EUR/qm/Monat):

Der Anteil von ALG-II-Empfängern und Empfängern der Grundsicherung betrug im Jahr 2022, bezogen auf alle Mietvertragsabschlüsse, 32,6 % und liegt damit leicht über dem Niveau des Vorjahres von 30,9 %. Dies resultiert aus einem Anstieg der gesamten Nachfrage nach Neuvermietungen in allen Zielgruppen und auch speziell in dieser Zielgruppe im Jahr 2022 und aus dem Anstieg der Vermietung an Asylbewerber und Flüchtlinge.

Der Anteil der Vermietung an Flüchtlinge mit Aufenthaltsstatus an allen neu abgeschlossenen Mietverträgen ist im Vergleich zum Vorjahr noch einmal deutlich gestiegen und lag bei 13,3 % (Vorjahr: 9,0 %). Dies resultiert aus der Wohnraumversorgung der ukrainischen Flüchtlinge (62 % der Vermietungen an Bewerber mit Migrationshintergrund).

Die Vermietung an die sogenannten Schwellenhaushalte bleibt weiterhin ein Risikofaktor für das Unternehmen. Diese Haushalte sind auf die Zahlung von Wohngeld angewiesen. Der Trend für diese Zielgruppe war im Jahr 2022 leicht rückläufig, der Anteil an den Neuvermietungen lag bei 10,3 % (Vorjahr: 12,8 %).

In Abhängigkeit vom jeweiligen Marktsegment bleibt der Spielraum für Mietanhebungen im Bereich der Neuvermietungen weiter eingeschränkt.

Die Entwicklung der Umlagen für die Betriebskosten stellt sich über einen Zeitraum von 5 Jahren wie folgt dar (EUR/qm/Monat):

Preissteigerungen am Energiepreismarkt sowie Kostensteigerungen infolge der durchgehend hohen Inflation im Geschäftsjahr führten zu höheren Kosten bei den Betriebskosten sowie den Heiz- und Warmwasserkosten. Gleichermaßen ist der Wärmeverbrauch jedoch witterungsbedingt und durch das umweltbewusste und energiesparende Verhalten der Mieter im Geschäftsjahr stark gesunken.

Die Forderungsbestände aus der Vermietung von Wohnungen und Gewerberäumen sind von TEUR 1.493,1 auf TEUR 1.384,0 gesunken. Unter Berücksichtigung der Wertberichtigungen sind die Forderungen aus Vermietung im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 88,9 auf TEUR 720,8 gesunken. Die Mietforderungsausfallquote beträgt 0,2 % (Vorjahr: 0,2 %).

Die Zahlungsmoral der Mieter ist im Allgemeinen als positiv einzuschätzen. Mieter aus einem sozial schwachen Umfeld werden in der NEUWOGES durch Sozialbetreuer aktiv unterstützt. Einen Schwerpunkt bilden dabei die qualifizierte Beratung und Betreuung zum Abbau von Mietschulden.

Zum Stichtag 31.12.2022 sind 5,3 % (Vorjahr: 5,2 %) der Fläche des gesamten Bestandes nicht vermietet. Es besteht weiterhin ein spürbarer Nachfrageüberhang nach kleinen preiswerten Wohnungen, barrierearmen Wohnungen sowie Wohnungen mit sehr guter Lage und Ausstattung. Der ungewollte, vermietungsbedingte Wohnungsleerstand unterlag im Jahresverlauf nachfragebezogenen Schwankungen. Er beträgt zum 31.12.2022 2,7 % (Vorjahr: 3,6 %).

Neben den Umsatzerlösen des Kerngeschäftes, der Hausbewirtschaftung, realisiert der Konzern Umsätze aus der Verkaufs- und Betreuungstätigkeit sowie aus Lieferungen und Leistungen. Durch das Kerngeschäftsfeld Hausbewirtschaftung wurde mit rund 81,6 % der Umsatzerlöse des Konzernverbundes (vor Konsolidierung) der wesentliche Anteil an den Umsatzerlösen erbracht.

Der Geschäftsverlauf der RSG war im Jahr 2022 geprägt von der vertraglich gebundenen Leistungserbringung gegenüber dem Mutterunternehmen sowie der gezielten Festigung der Leistungserbringung für andere Unternehmen und Eigentümer.

Im Technischen Kundendienst wurden im Jahr 2022 insgesamt 743 Leerwohnungen instandgesetzt und die technische Hotline erfasste im Auftrag der NEUWOGES ca. 21.900 Schadensmeldungen. In der Parkraumbewirtschaftung wurden im Jahr 2022 ca. 4.025 Parkplätze in Tiefgaragen und auf beschrankten Stellplatzanlagen für die NEUWOGES, die Stadt, das Klinikum, die IHK und auf gepachteten Immobilien bewirtschaftet. Darüber hinaus wurden Ladesäulen für E-Fahrzeuge bewirtschaftet sowie neue öffentliche und betriebliche Ladepunkte installiert und in Betrieb genommen. Weitere Leistungen gegenüber dem Mutterunternehmen erfolgten in den Bereichen Hausmeister-dienstleistungen, Grünanlagenpflege, Winterdienst sowie Treppenhausreinigung.

Der Anteil der Umsatzerlöse der RSG betrug im Geschäftsjahr rund 13,0 % an den Konzernumsätzen (vor Konsolidierung). Für das Geschäftsjahr 2022 wurde ein positives Jahresergebnis ausgewiesen.

Die Haveg verwaltet 3.423 Wohn- und 309 Gewerbeeinheiten sowie 2.567 sonstige Einheiten treuhänderisch im Rahmen der Hausverwaltung.

Der Anteil der Umsatzerlöse der Haveg betrug im Geschäftsjahr rund 1,8 % an den Konzernumsätzen (vor Konsolidierung). Die Gesellschaft weist für das Geschäftsjahr ein positives Jahresergebnis aus.

2. Investitionen

Im Jahr 2022 wurden die Investitionstätigkeiten unter Beachtung wirtschaftlicher und demografischer Gesichtspunkte mit dem Anspruch der zielgerichteten Verbesserung der Qualität des eigenen Bestandes fortgeführt. Die Einhaltung energiepolitischer und ökologischer Anforderungen wurde dabei berücksichtigt und umgesetzt. Der Anstieg der Baupreise sowie steigende Bauzinsen hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr in ihren Investitionsentscheidungen bereits beeinflusst und wird die Entwicklung auch in den nächsten Jahren maßgeblich bestimmen.

Neben dem Geschäftsfeld Wohnen widmet sich die Gesellschaft darüber hinaus auch den Themen der Erschließung von Baugrundstücken, der Digitalisierung sowie der Parkraum-bewirtschaftung und dem Ausbau der Infrastruktur für Elektromobilität.

Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum investierte die Gesellschaft auch im Geschäftsjahr 2022 in die qualitativ höherwertige Modernisierung von Mietwohnungen sowie in Neubaumaßnahmen. Mit der abgeschlossenen Baumaßnahme in der Fasanenstraße 35 – 37 wurden die Investitionen in die Schaffung von Neubau fortgesetzt. In der ersten Jahreshälfte 2022 wurden die 2 Gebäude mit insgesamt 16 barrierearmen Wohnungen fertiggestellt und erweitern fortan das Wohnungsportfolio der NEUWOGES.

Weitere Neubaumaßnahmen befinden sich derzeit in der Planungs- und teilweise bereits Umsetzungsphase. Für die Neubaumaßnahme in der Badstüberstraße, in der 58 neue Wohnungen entstehen werden, finden derzeit die Rohbauarbeiten¹⁶ statt. Darüber hinaus ist nach dem Erwerb des Grundstücks Markgrafenhof neben der Planung für das entstehende Wohnquartier die Veräußerung für den Hotelteil finalisiert worden¹⁷.

Das Entwicklungskonzept für das Stadtgebiet Oststadt wurde fortgeführt. In der Tibujewstraße 13 – 17 fanden umfassende Sanierungsarbeiten sowie die Installation von neuen Balkonanbauten statt. Zur weiteren Aufwertung des Stadtgebietes sind in den nächsten Jahren Sanierungsarbeiten in der Mlada-Boleslaver-Straße 10 – 32 sowie weiterhin die 2018 begonnene Projektentwicklung zur Neubebauung des Grundstückes Juri-Gagarin-Ring 10 – 16 geplant.

Des Weiteren wurden in der Südstadt die Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen in den Objekten der Horst-Jonas-Straße weitergeführt. In der Horst-Jonas-Straße 21 wird beispielsweise erstmalig eine komplexe Aufzugsanlage installiert, welche in diesem Bautyp ohne Zwischenpodest in jeder Etage halten kann. In der Kirschenalle 23 – 31 wurden umfassende Modernisierungen durchgeführt, unter anderem mit der Montage von Aufzügen sowie die Änderungen von Grundrissen in den einzelnen Wohnungen.

Im Rahmen der Erschließungstätigkeit wurden die Planungen zur Erschließung in der Gerstenstraße und Weitin fortgeführt, mussten teilweise jedoch unterbrochen werden¹⁸.

Die in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus gerückte Schaffung von Parkmöglichkeiten in Verbindung mit dem Ausbau der Elektromobilität wurde im Jahr 2022 fortgeführt. Mit der Fertigstellung des mit moderner Parkraumtechnik ausgestatteten Parkhauses Am Pferdemarkt wurde neben der Schaffung von ca. 600 Parkplätzen auch der Ausbau der Elektromobilität weiter vorangetrieben. Erstmals wurden neben herkömmlichen Ladesäulen auch eine Schnellladesäule errichtet. Der dynamische Ausbau der Elektromobilität lässt sich mit der Errichtung von weiteren, einzelnen Lademöglichkeiten verteilt im gesamten Stadtgebiet unterstreichen¹⁹.

Das Mutterunternehmen tätigte im Geschäftsjahr 2022 Investitionen von insgesamt TEUR 17.245,2 (Vorjahr: TEUR 20.664,4). Davon betrifft ein Volumen in Höhe von TEUR 15.372,5 aktivierungspflichtige Investitionen in den Bestand. In Höhe von TEUR 990,0 wurde in Maßnahmen der mittleren Instandsetzung investiert. Betriebs- und Geschäftsausstattungen, technische Anlagen sowie immaterielle Wirtschaftsgüter wurden in Höhe von TEUR 882,9 angeschafft.

3. Finanzierung

Im Geschäftsjahr 2022 wurden durch das Mutterunternehmen für die Investitionstätigkeit Fremdmittel in Höhe von TEUR 16.670,0 in Anspruch genommen²⁰. Die Zinsspannen für den Abschluss von Kapitalmarktdarlehen lagen in Abhängigkeit von der Zinsbindungsdauer zwischen 2,83 % bis 4,22 % für Kapitalmarktdarlehen und 4,45 % für die variable Finanzierung in der Grundstückserschließung.

4. Personal- und Sozialbereich

Die Anzahl der Mitarbeitenden erhöhte sich zum 31.12.2022 auf 354 Mitarbeitende (Vorjahr: 343 Mitarbeitende).

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und der Tatsache, dass knapp 26 % der Belegschaft älter als 55 Jahre sind, steht der Konzern weiterhin vor der Herausforderung, seine Personalpolitik kontinuierlich auf die Sicherung des Mitarbeitendennachwuchses auszurichten und fortzuschreiben.

C. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

I. Ertragslage

Der Konzern weist zum 31.12.2022 ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 8.469,1 (Vorjahr: TEUR 8.384,1) aus. Die Ertragslage des Konzerns wird wesentlich von dem Mutterunternehmen geprägt. Das im Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Die Analyse der Ertragslage lässt eine hohe Ertragskraft der Hausbewirtschaftung erkennen. Die Ergebnisentwicklung wird in diesem Jahr maßgeblich durch die geringeren Umsatzerlöse aus der Verkaufstätigkeit beeinflusst. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken infolge der nicht durchgeführten Erschließungstätigkeiten verringert.

Wesentlicher Bestandteil des neutralen Ergebnisses sind außerplanmäßige Ab- und Zuschreibungen im Rahmen von Ertragswertberechnungen, die Auflösung von Rückstellungen, Wertberichtigungen und Abschreibungen von Forderungen. Das positive neutrale Ergebnis wurde insbesondere durch außerplanmäßige Zuschreibungen des Anlagevermögens sowie aus der Auflösung von Wertberichtigungen maßgeblich beeinflusst.

II. Finanzlage

In der NEUWOGES besteht ein umfassendes Finanzmanagement mit einem zentralen Cash-Management. Die Liquidität unterliegt der laufenden Kontrolle durch einen täglichen bzw. wöchentlichen Liquiditätsstatus.

Die Kapitalflussrechnung zeigt für das Geschäftsjahr einen Zahlungsmittelzufluss von TEUR 25.977,9 aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Die aus dem laufenden Geschäftsverkehr gewonnenen Mittel reichen vollständig aus, um die Zins- und Tilgungsleistungen des Geschäftsjahres zu finanzieren.

Ausgehend vom Stand der flüssigen Mittel zum Stichtag 31.12.2022 hat sich der Finanzmittelbestand wie folgt entwickelt:

Unter Berücksichtigung der verpfändeten Festgeldguthaben stehen TEUR 15.403,1 zur freien Disposition zur Verfügung.

Die Liquiditätslage im Konzern wird weitgehend durch die finanzielle Situation des Mutterunternehmens bestimmt. Der finanzielle Einfluss der RSG und Haveg ist als geringfügig einzuschätzen.

Das Finanzmanagement in den Konzerngesellschaften ist auf der Basis der im Rahmen der Wirtschaftsplanung erstellten Liquiditätsplanung darauf ausgerichtet, die Liquidität der Gesellschaft und die Bedienung der Kreditverbindlichkeiten sicherzustellen. Die Beurteilung der Liquidität wird durch den Vergleich stichtagsbezogener Werte mit der nachfolgenden Übersicht verdeutlicht:

Die aus der Vermögens- und Finanzlage abgeleitete Liquiditätsrechnung zum Bilanzstichtag ergibt, dass das kurzfristige Fremdkapital nicht durch liquide Mittel und kurzfristig realisierbare Forderungen gedeckt ist. Unter Berücksichtigung der unfertigen Leistungen und anderer Vorräte sowie der darauf entfallenden erhaltenen Anzahlungen ergibt sich für die Liquidität 3. Grades eine Unterdeckung von TEUR 10.198,6 (Vorjahr: TEUR 10.274,3).

Der Konzern war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Dabei standen der Muttergesellschaft für die Sicherung der laufenden Geschäftstätigkeit zugesagte Kreditlinien in Höhe von TEUR 5.000,0 zur Verfügung. Darüber hinaus standen der Tochtergesellschaft RSG als Kontokorrent zugesagte Kreditlinien in Höhe von TEUR 190,0 zur Verfügung. Es erfolgte in Höhe von TEUR 4,6 eine Inanspruchnahme für Avale.

III. Vermögenslage

Das zum 31.12.2022 vorhandene Vermögen stellt sich wie folgt dar:

Die Vermögensstruktur der Bilanz des Konzerns ist unverändert durch den hohen Anteil des mittel- und langfristig gebundenen Vermögens in Höhe von 90,5 % gekennzeichnet. Die Eigenkapitalausstattung des Konzerns beträgt 38,0 % (Vorjahr: 37,3 %) und kann im Branchenvergleich als solide betrachtet werden. Der Verschuldungskoeffizient des Konzerns liegt bei 48,5 % (Vorjahr: 49,2 %). Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

D. Risikobericht

Der Konzern verwendet zur Sicherung seiner Vermögenswerte und der dauerhaften Zahlungsfähigkeit ein Risikofrüherkennungssystem. Es dient der Risikoerkennung, inventarisierung und -steuerung.

Im Rahmen einer jährlich durchgeführten Risikoanalyse werden wesentliche Risiken von den Verantwortlichen der einzelnen Risikobereiche ermittelt und nach Schadensrelevanz sowie Eintrittswahrscheinlichkeit überprüft. Die Entwicklung der ergebnisrelevanten Risiken wird durch das Controlling des Unternehmens überwacht. Dazu analysiert das Standardberichtswesen sowohl externe als auch interne Risikobereiche. Die Risikoberichterstattung erfolgt durch die Geschäftsführung einmal jährlich an den Aufsichtsrat, die Entwicklung ausgewählter Risikokennziffern wird dem Aufsichtsrat durch die Geschäftsführung jeweils in den Aufsichtsratssitzungen zur Kenntnis gegeben.

Neben dem Risikomanagement verfügt das Mutterunternehmen über eine interne Revision, die der Geschäftsführung direkt unterstellt ist. Weiterhin werden das interne Kontrollsystem und das Vier-Augen-Prinzip konsequent angewendet. Zur Gewährleistung der Einhaltung der einschlägigen steuerlichen Vorschriften und der Vermeidung von steuerlichen Risiken für den Konzern wurde mit Wirksamkeit zum 01.01.2019 eine Tax-Compliance-Richtlinie eingeführt, die jährlich aktualisiert wird.

Für den Konzern besteht mittel- und langfristig ein erhöhtes externes Risikopotenzial. Es wird maßgeblich von der demografischen Entwicklung und der Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie der Wohnraum nachfragenden Haushalte beeinflusst. Diese Risiken sind bekannt und unterliegen einer ständigen Kontrolle. Den aktuellen Marktentwicklungen wird bei Entscheidungen zur Investitions- und Desinvestitionstätigkeit sowie der Übernahme neuer Geschäftsfelder Rechnung getragen.

Zur konsequenten objektbezogenen Überwachung baulicher Risiken und technischer Objektzustände sowie deren Berücksichtigung in der langfristigen Investitions- und Liquiditätsplanung wird die Software IGIS zum Bestandsportfoliomanagement eingesetzt.

Schwerpunkte bei der Überwachung der internen Risiken bilden die Miet- und Leerstandsentwicklung, die Liquidität, die Zinsentwicklung, die Budgeteinhaltung, die Kosten der Bau- und Erschließungstätigkeit sowie deren Wirtschaftlichkeit. Risiken aufgrund von Verpflichtungen aus Termingeschäften bestehen nicht.

Die Zinssätze sind gegenüber den Vorjahressätzen um ca. 2,5 Prozentpunkte gestiegen, liegen jedoch weiterhin unter den Risikoansätzen des Unternehmens. Durch ein optimiertes Darlehensmanagement, intensive Marktbeobachtung und regelmäßige Konditionenvergleiche kann eintretenden Kapitalmarktschwankungen rechtzeitig entgegengewirkt werden. Mit gezielten Prolongationen und Umschuldungen können langfristig weitere Zinssicherungsmaßnahmen und Kapitaldiensteinsparungen generiert werden, die die Ergebnisentwicklung in den Folgejahren positiv beeinflussen und den Spielraum für die Neuaufnahme von Krediten im Rahmen der geplanten Investitionstätigkeit erhöhen.

Rechtliche Risiken wie Prozessrisiken, Vertragsrisiken sowie Änderungen und Neuerungen in der Gesetzgebung sind erfasst und werden bilanziell durch die Bildung von Rückstellungen abgesichert.

Seit dem 03.03.2020 gelten die Festlegungen der Geschäftsführung des Konzerns zu Maßnahmen zur Vermeidung von Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus. Es wurden weitere betriebliche Regelungen zum Infektionsschutz erlassen, geändert und teilweise auch wieder aufgehoben. Gestützt auf die aktuellen Verordnungen der Bundes- und Landesregierungen ist im Konzern das Infektionsschutzkonzept in Kraft getreten. Damit ist im Konzern ein übersichtliches Regelwerk entstanden, mit dem auch über das Jahr hinaus gearbeitet werden kann. Nach dem Ende der Coronapandemie wurden die Schutzmaßnahmen auf ein Basisniveau zurückgeführt.

Im Eigenbestand erfolgt ein monatliches Monitoring zur Entwicklung der Mietschulden. Bei Mietausfällen oder proaktiven Hinweisen von Mietern werden Maßnahmen zur Regulierung ergriffen. Insgesamt ist der vermietungsbedingte Leerstand um 0,6 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, insbesondere durch die vermehrte Nachfrage infolge des Anstieges der ausländischen Einwohner in der Stadt Neubrandenburg. Längere Fertigstellungszeiten bei der Instandsetzung von Leerwohnungen durch weiterhin knappe Handwerkerkapazitäten am Markt verhinderten eine noch positivere Entwicklung der Leerstandszahlen.

Die Mietrückstände in den laufenden Verträgen sind im Vergleich 2021 zu 2022 leicht von TEUR 353 auf TEUR 357 gestiegen. Die Hauptursachen liegen in den allgemeinen Kostensteigerungen. Die Zahl der Schuldner ist konstant geblieben, wogegen die Höhe der Rückstände angestiegen ist. Zum Abbau der Mietrückstände finden fortlaufende Verhandlungen mit den Mietern statt. Kurzfristige Maßnahmen wurden mit befristeten Vertragsanpassungen bereits in die Wege geleitet.

Durch geringe Umsatzzahlen, teilweise auch durch die Schließung von Geschäften wegen geringeren Umsätzen aufgrund der Coronabeschränkungen und Auswirkungen der steigenden Inflation, konnten die Mietzahlungen nicht geleistet werden. Die NEUWOGES gewährt zur Stabilisierung der Unternehmen befristete Mietnachlässe. Darüber hinaus ist weiterhin eine zurückhaltende Nachfrage von Gewerbeimmobilien festzustellen.

Weiterhin wird das Geschäftsumfeld durch die anhaltend hohen Energiepreise belastet. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Der andauernde Ukraine-Krieg wird weiterhin zu hohen Energiekosten und damit zur Belastung mit hohen Betriebskostenvorauszahlungen für die Mieter führen. Die Gas-, Wärme- und Strompreisbremsen federn die Weitergabe der höheren Beschaffungspreise durch die Energieversorger an die privaten Haushalte voraussichtlich etwas ab.

In den Bereichen Planen und Bauen wirken sich die steigenden Zinsen und die weiterhin hohen Materialkosten negativ aus. Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, das Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabel geworden sind.

Das Risikomanagementsystem des Konzerns hat darüber hinaus keine weiteren Risiken erkennen lassen, die sich in den nächsten Jahren wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage auswirken könnten.

E. Chancen- und Prognosebericht

Der Konzern stellt sich zur Erfüllung seiner kommunalpolitischen Aufgabe der Herausforderung, der demografischen Entwicklung gerecht zu werden und ausreichend nachgefragten und bedarfsgerechten Wohnraum bereitzustellen. Im Fokus steht dabei die Anpassung an sich verändernde senioren- und familienfreundliche Ansprüche an die Wohnungen und das Wohnumfeld sowie die Versorgung von Bedürftigen mit Wohnraum. Diese Entwicklungen werden die Investitionstätigkeit des Mutterunternehmens in den Folgejahren weiter wesentlich prägen. Zur Bereitstellung kunden- und marktorientierter Angebote und zur langfristigen Sicherung der Vermietbarkeit und des Preisniveaus setzt die Gesellschaft auf weitere Modernisierungen des Bestandes, die Verbesserung des Wohnumfeldes sowie auf die Erhöhung der Attraktivität ihrer Wohnquartiere als auch auf den Neubau von Wohnungen.

Um die Marktposition der Konzerngesellschaften zu sichern und weiter auszubauen, unterliegen zielgruppenorientierte Marketingmaßnahmen sowie qualifizierte Service- und Betreuungsleistungen einer ständigen Kontrolle und Weiterentwicklung. Für die Weiterentwicklung und Vermarktung der Angebote und Dienstleistungen wird mit den Kooperationspartnern eng zusammengearbeitet.

Im Zusammenhang mit der voranschreitenden Digitalisierung und der in absehbarer Zukunft dadurch verfügbaren Technologien werden neue Erwartungshaltungen der Mieter an das Wohnen entstehen. Dieser Herausforderung stellt sich die Gesellschaft und berücksichtigt deren Umsetzung im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie.

Die Konzerngesellschaften leisten durch ihre Investitionstätigkeit erhebliche Beiträge zur städtebaulichen Entwicklung und Vermögenssicherung der Stadt Neubrandenburg. Bereits bei der Entwicklung von Projekten wird auf eine zukunftsorientierte, attraktive Entwicklung und Gestaltung des Wohnumfeldes Einfluss genommen.

Mit der Fortschreibung des Rahmenplanes für die Innenstadt wurde das im Bestand der Gesellschaft vorhandene Hochhaus Waagestraße als städtebaulicher Missstand markiert, dessen Abriss nunmehr im Jahr 2024 geplant ist. Die Leerstandsquote für dieses Objekt beträgt zum Stichtag bereits knapp 60 %. Der städtebauliche Vertrag über die Durchführung einer Rückbaumaßnahme als Ordnungsmaßnahme i. S. v. § 147 Ziffer 3 BauGB einschließlich Entschädigung und Verpflichtung zur Neubebauung wurde im Geschäftsjahr unterzeichnet. Eine erste Teilzahlung ist im Geschäftsjahr bereits erfolgt, die weiteren Teilzahlungen erfolgen, sofern bestimmte Bedingungen hinsichtlich Freizug, Abriss und Neubebauung erfolgen.

Der Beginn von weiteren Neubaumaßnahmen wird aufgrund der Baupreis- und Zinsentwicklung bis auf Weiteres nicht avisiert, bereits begonnene und sich in der Planung befindliche Neubaumaßnahmen werden jedoch planmäßig fertiggestellt bzw. weiterverfolgt. Die Entwicklung der diesbezüglichen Marktlage sowie der Förderbestimmungen wird jedoch intensiv beobachtet, um bei positiven Veränderungen die Bautätigkeit wieder aufzunehmen. Das Grundstück für den Hotelteil Markgrafenhof und das Projekt zur Planung für die Errichtung eines Hotels wurden am 27.04.2022 veräußert. Teilzahlungen für den Verkauf wurden in 2022 bereits realisiert, die restlichen Zahlungen sollen im Geschäftsjahr 2023 erfolgen.

Die Erschließungsmaßnahme in der Gerstenstraße, welche am 08. Juli 2021 mit dem Bebauungsplan Nr. 65 von der Stadtvertretung Neubrandenburg beschlossen worden ist, ist weiterhin ausgesetzt. Eine Entscheidung in dem gegen die Stadt durch Dritte angestrengten Verwaltungsgerichtsverfahren ist jedoch nicht vor 2024 zu erwarten.

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts weiterhin nicht verlässlich möglich. Es ist mit anhaltend hohen Energiepreisen und Inflationsraten im Geschäftsjahr 2023 zu rechnen, die unter Umständen negative Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen zur Folge haben werden. Die vorliegenden Indikatoren wurden in der Planung 2023 und der Folgejahre berücksichtigt.

Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukraine-Krieg aufgrund der Fluchtbewegungen voraussichtlich auch weiterhin Auswirkungen auf weitere Geschäftsbereiche, beispielsweise eine geringe Leerstandquote infolge der Unterbringung von Kriegsflüchtlingen.

Die Ausrichtung der Geschäftstätigkeit und Funktionsbereiche erfolgt stets unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer stabilen wirtschaftlichen Lage für den Konzern. Die für den Wohnungsmarkt in Neubrandenburg prognostizierte Entwicklung sowie die geplanten Erschließungs- und Investitionstätigkeiten im Stadtgebiet Neubrandenburg sichern die Stabilität der unternehmerischen Ertragslage.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird bei Umsetzung der geplanten Geschäftstätigkeit für das Mutterunternehmen ein Ergebnis von voraussichtlich TEUR 4.851,0 prognostiziert. Die mittelfristige Planung geht für die Folgejahre grundsätzlich von positiven Jahresüberschüssen aus. Einzig im Geschäftsjahr 2024 ist aufgrund von höheren Aufwendungen ein negatives Jahresergebnis prognostiziert.

Neubrandenburg, 02.05.2023

NEUWOGES
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH

Frank Benischke
Geschäftsführer

Michael Wendelstorf
Geschäftsführer

¹ Vgl. GdW Information 167 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2022/2023, S. 1 f.
² Vgl. GdW Information 167 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2022/2023, S. 6.
³ Vgl. GdW Information 167 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2022/2023, S. 4 f.
⁴ Vgl. GdW Information 167 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2022/2023, S. 3 f.
⁵ Vgl. GdW Information 167 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2022/2023, S. 10 f.
⁶ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 4.
⁷ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 7.
⁸ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 3 f.
⁹ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2022), S. 2.
¹⁰ Vgl. Stadt Neubrandenburg, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Stadt Neubrandenburg (4. Fortschreibung), S. 17 & Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg, Bevölkerungsvorausberechnung, 2022-2035, S. 23.
¹¹ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2022), S. 3.
¹² Vgl. Arbeitsmarktreport (Monatszahlen), Land Mecklenburg-Vorpommern, Dezember 2022
¹³ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2022), S. 3.
¹⁴ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2022), S. 4. (38.287 Wohnungen) und interne Bestandsbewertung NEUWOGES zum Stichtag 31.12.2022 (12.063 Wohnungen).
¹⁵ Vgl. Mietspiegel der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg (Zeitraum 01. Juni 2020 bis 01. Mai 2022).
¹⁶ Die 58 Wohnungen in der Badstüberstraße sind unterteilt in Zwei- bis Vierraumwohnungen, von denen 8 behindertengerecht sein werden. 29 der Wohnungen werden vom Landesförderinstitut (LFI) gefördert.
¹⁷ Vgl. Chancen- und Prognosebericht.
¹⁸ Vgl. Chancen- und Prognosebericht.
¹⁹ Ladepunkte wurden u.a. am Betriebsgelände der NEUWOGES errichtet und sind in 2023 u.a. in der Neustrelitzer Straße geplant.
²⁰ Diese umfasst die Investitionen in den Bestand, den Neubau und den Ankauf. Diese Investitionen wurden vom Mutterunternehmen vorgenommen.