A. Grundlagen des Unternehmens

Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, nachfolgend „NEUWOGES“ oder „Gesellschaft“ oder „Mutterunternehmen“ genannt, wurde am 12. September 1990 gegründet und ist das Mutterunternehmen des NEUWOGES-Konzerns. Alleinige Gesellschafterin ist die Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg. Als kommunales Unternehmen ist der öffentliche Zweck die Versorgung von breiten Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum sowie die gleichzeitige Sicherung der stabilen wirtschaftlichen Lage des Unternehmens.

Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet, verwaltet und veräußert Wohnungen und Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Neben dem Kerngeschäft kann die Gesellschaft alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus, der Grundstücksentwicklung und der Entwicklung der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten, veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Einrichtungen des Gesundheitswesens, insbesondere der Altenhilfe und der Pflege, betreiben oder betreiben lassen und Aufgaben im Bildungs- und Erziehungsbereich von Kindern und Jugendlichen sowie des Natur- und Tierschutzes ausüben. Darüber hinaus realisiert die Gesellschaft weitere mit der Betreuung und Versorgung von Mietern zusammenhängende Dienstleistungen sowie das Geschäftsfeld der Parkraumbewirtschaftung und Elektromobilität.

Die NEUWOGES hält Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften:

• Immobilien Reparatur- und Servicegesellschaft mbH Neubrandenburg (RSG)
• Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PNG)
• Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ)
• DIZ – Digitales Innovationszentrum GmbH (DIZ).

Die NEUWOGES hält im Sinne des § 290 (2) HGB Beteiligungen an einer Kapitalgesellschaft im Geschäftsjahr 2024 (RSG) und ist damit gemäß § 290 (1) HGB auch zur Aufstellung eines Konzernabschlusses in den ersten fünf Monaten des Konzerngeschäftsjahres für das vergangene Konzerngeschäftsjahr verpflichtet.

Nicht einbezogen in den Konzernabschluss werden die Beteiligungen mit jeweils 94 % an der Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PNG) sowie an der Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ), da das Mutterunternehmen in seinen Rechten aufgrund der im Gesellschaftsvertrag geregelten Zweckbindung in Bezug auf das Vermögen der vorgenannten Gesellschaften erheblich und dauerhaft eingeschränkt ist (§ 296 (1) Nr. 1 HGB). Es besteht des Weiteren eine 40%ige Beteiligung an der DIZ – Digitales Innovationszentrum GmbH (DIZ), die aufgrund des nicht beherrschenden Einflusses nicht im Konzernabschluss einbezogen wird (§ 290 (2) HGB).

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Lage

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2024 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,2 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Wirtschaftsleistung sank damit im zweiten Jahr in Folge leicht. Das BIP lag im Jahr 2024 nur noch 0,3 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019.

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist damit seit längerem ins Stocken gekommen. Auch zum Jahresbeginn 2025 sind keine kurzfristigen Besserungsaussichten erkennbar. Neben der ausgeprägten konjunkturellen Schwäche lastet der strukturelle Wandel auf der deutschen Wirtschaft. Von der Industrie sind keine größeren Impulse zu erwarten und die Unternehmen werden weiterhin nur wenig investieren. Auch vom Außenhandel dürften keine Impulse kommen. Angesichts der Amtseinführung von US-Präsident Trump besteht das Risiko, dass sich die konjunkturelle Situation weiter verschlechtert, sollte es auf internationaler Ebene vermehrt zu Zöllen und weiteren Handelsbeschränkungen kommen. Der Industrie zugehörige und verflochtene Unternehmen reagieren auf den Auftragsmangel nicht nur mit entsprechenden Ausweitungen der Kurzarbeit, sondern entlassen auch einen Teil ihrer Belegschaft.

Viele Industrieunternehmen kämpfen mit den vergleichsweisen hohen Energiepreisen, zu hohen weiteren Produktionskosten, Ineffizienzen und unzureichender Innovationskraft und Wettbewerbsfähigkeit. Trotz steigender Reallöhne kommt der private Konsum aufgrund von angekündigten oder gar bevorstehenden Personalabbaumaßnahmen nicht in Fahrt. Das durch die starke Inflation erreichte hohe Preisniveau dämpft die Konsumbereitschaft der privaten Haushalte zusätzlich.

Erst ab Mitte des Jahres 2025 dürfte die konjunkturelle Dynamik leicht anziehen, wenn die Pläne einer neuen Bundesregierung klarer werden und sich die außenwirtschaftlichen Unwägbarkeiten besser einordnen lassen. Bei weiterhin steigenden verfügbaren Einkommen und einer geringeren Sparneigung der privaten Haushalte könnte dann auch der private Konsum etwas stärker zulegen und die Wirtschaftsleistung stützen.

Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten im laufenden Jahr 2025 nur ein schwaches Wachstum. Erst 2026, wenn den Instituten zufolge auch die Wohnungsbauinvestitionen ihre Talsohlen verlassen haben und wieder zulegen, wird die deutsche Konjunktur voraussichtlich verhalten positive Wachstumsraten von 0,8 % bis 1,1 % aufweisen.

Es bleiben jedoch deutliche Risiken zu konstatieren: Ein ausufernder Handelskrieg mit hohen Strafzöllen und eine Eskalation der bestehenden geopolitischen Konflikte könnten die andauernden Unsicherheiten noch vertiefen und zudem die Inflation erneut befeuern. Dies würde die Zentralbanken zwingen, die Zinsen nicht weiter zu senken, sondern sie wieder zu erhöhen. Das unweigerliche Resultat wären schlechtere Finanzierungsbedingungen und dadurch eine Abnahme von Investitionen, Konsum und Wachstum. Andererseits muss das Wachstum nicht so gering ausfallen, denn die angekündigten Ziele der designierten neuen Regierung bergen auch das Potenzial, das Wirtschaftswachstum anzukurbeln. So könnten steigende öffentliche Investitionen, beispielsweise in Infrastruktur und Bildung oder in die klimaneutrale Transformation, das Wirtschaftswachstum in Deutschland anschieben¹.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte ihre Bruttowertschöpfung im Jahr 2024 um 1 % steigern und erreichte damit einen Bruttowertschöpfungsanteil von knapp 10 %. Für gewöhnlich hat die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft, vor allem in Zeiten einer schwachen Gesamtentwicklung.²

Im Baugewerbe nahm die Bruttowertschöpfung 2024 gegenüber dem Vorjahr mit -3,8 % noch etwas stärker ab als im verarbeitenden Gewerbe. Die nach wie vor hohen Baupreise und Zinsen führten dazu, dass insbesondere weniger Wohngebäude errichtet wurden.³ Die Auftrags- und Genehmigungszahlen brachen ein. Vor allem im Wohnungsbau waren die Rückgänge deutlich. Erstmals seit der Finanzkrise im Jahr 2009 sanken die Wohnungsbauinvestitionen 2024 in nominaler Betrachtung. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen preisbereinigt auch 2024 mit -5,0 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt (-3,0 %). Jahrelang bildete der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen.⁴

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2024 rund 284 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt und damit leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente einen Anteil von 11 % des Bruttoinlandsproduktes. Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber weiter bremsen. Die bisher nicht vollständig ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte aus vergangenen Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.⁵

Im Jahr 2024 setzte sich die wirtschaftliche Erholung in Mecklenburg-Vorpommern fort. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg im ersten Halbjahr preisbereinigt um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Damit erzielte das Land das höchste Wirtschaftswachstum aller deutschen Bundesländer.⁶ Im Vergleich zur gesamtdeutschen Entwicklung, bei der das BIP im Jahr 2023 um 0,3 % zurückging, zeigt sich die wirtschaftliche Stärke Mecklenburg-Vorpommerns. Diese positiven Entwicklungen spiegeln die Robustheit der überwiegend klein- und mittelständisch geprägten Wirtschaft des Landes wider. Die geringere Abhängigkeit von internationalen Strömen und die gezielte Wirtschaftspolitik tragen zu dieser stabilen Entwicklung bei.⁷ Im Jahr 2024 lag die Inflationsrate in Deutschland bei durchschnittlich 2,5 %, nachdem sie 2023 noch bei 5,9 % gelegen hatte. Mecklenburg-Vorpommern verzeichnete eine leicht überdurchschnittliche Teuerungsrate von 2,7 %.⁸

Im Jahr 2024 verzeichnete die Bauaktivität in Mecklenburg-Vorpommern einen signifikanten Rückgang. Im November 2024 wurden lediglich 93 Neubauten von Wohngebäuden genehmigt, was einem Rückgang von 65,4 % im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht. Dieser Rückgang ist insbesondere dem Wohnungsbau zuzuschreiben, da viele Projekte aufgrund gestiegener Bau- und Finanzierungskosten verschoben oder gestrichen wurden. Im ersten Halbjahr 2024 sanken die Umsätze im Hochbau um 12,6 % gegenüber dem Vorjahr.⁹ Die Arbeitslosenquote in Mecklenburg-Vorpommern stieg auf 7,9 % (Vorjahr 7,7 %).¹⁰

Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Neubrandenburg weist zum 31.12.2024 einen Rückgang um 538 Einwohner auf 64.775 Einwohner aus.¹¹ Im Vergleich zum integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Neubrandenburg und der Bevölkerungsvorausberechnung lag die reale Einwohnerzahl damit über dem für das Jahr 2024 prognostizierten Wert.¹²

Die Arbeitslosenquote für die Stadt Neubrandenburg weist im Vergleich zum Vorjahr einen negativen Trend aus und ist zum Bilanzstichtag von 12,0 % auf 13,1 % angestiegen.¹³ Sie liegt damit weiterhin deutlich über dem Landesdurchschnitt von 7,9 %.¹⁴

Mit 11.994 Wohnungen und damit rund 31 % Marktanteil bleibt die Gesellschaft weiterhin der größte Vermieter der Stadt Neubrandenburg.¹⁵

II. Geschäftsgrundlagen und Geschäftsverlauf

1. Geschäftstätigkeit nach Funktionsbereichen

Bezogen auf das Kerngeschäft der NEUWOGES, die Bewirtschaftung und Vermietung der eigenen Wohnungsbestände, wird nachfolgend die Geschäftsentwicklung dargestellt.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2024 bewirtschaftete die NEUWOGES folgende Bestände:

Die Erhöhung des eigenen Bestandes an Wohnungen gegenüber dem Vorjahr resultiert unter anderem aus der Fertigstellung der Wohneinheiten des Objektes Badstüberstraße 24 bis 32.

Für den Wohnungsbestand wurden im Geschäftsjahr Mieterhöhungen im Rahmen des seit 1. Juni 2022 bzw. 01. Juni 2024 für Neubrandenburg geltenden aktuellen Mietspiegels gemäß § 558 BGB, Mietanpassungen bei Neuvermietungen sowie Anpassungen entsprechend § 559 BGB nach Fertigstellung von Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht.¹⁶ Im Bereich der Gewerberaumvermietung erfolgten Mieterhöhungen durch Indexmietenanpassungen und Neuvermietungen. Diesen standen jedoch Mietreduzierungen im Rahmen von Umsatzmietverträgen und auch die Beteiligung an Restrukturierungsmaßnahmen zur Vermeidung größerer Ausfälle gegenüber.

Die durchschnittliche Kaltmiete hat sich im 5-Jahresrückblick aufgeschlüsselt nach Nutzungsarten wie folgt entwickelt (EUR/qm/Monat):

Der Anteil von ALG-II-Empfängern und Empfängern der Grundsicherung betrug im Jahr 2024, bezogen auf alle Mietvertragsabschlüsse, 32,0 % und liegt damit deutlich über dem Niveau des Vorjahres von 28,3 %.

Der Anteil der Vermietung an Flüchtlinge mit Aufenthaltsstatus an allen neu abgeschlossenen Mietverträgen ist im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben und lag bei 12,9 % (Vorjahr: 13,1%). Dies resultiert weiterhin aus dem hohen Anteil der Wohnraumversorgung für ukrainische Flüchtlinge (55,7 % der Vermietungen an Migranten).

Die Vermietung an die sogenannten Schwellenhaushalte bleibt weiterhin ein Risikofaktor für das Unternehmen. Diese Haushalte sind auf die Zahlung von Wohngeld angewiesen. Der Trend für diese Zielgruppe ist im Jahr 2024 leicht angestiegen, der Anteil an den Neuvermietungen lag bei 10,2 % (Vorjahr: 9,5 %).

In Abhängigkeit vom jeweiligen Marktsegment bleibt der Spielraum für Mietanhebungen im Bereich der Neuvermietungen weiter eingeschränkt.

Die Forderungsbestände aus der Vermietung von Wohnungen und Gewerberäumen sind von TEUR 1.355,0 auf TEUR 1.392,6 leicht gestiegen. Unter Berücksichtigung der Wertberichtigungen sind die Forderungen aus Vermietung im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 37,8 auf TEUR 769,1 gestiegen. Die Mietforderungsausfallquote beträgt 0,1 % (Vorjahr: 0,2 %).

Die Zahlungsmoral der Mieter ist im Allgemeinen als positiv einzuschätzen. Mieter aus einem sozial schwachen Umfeld werden in der NEUWOGES durch Sozialbetreuer aktiv unterstützt. Den Schwerpunkt bildet dabei die qualifizierte Beratung und Betreuung zum Abbau von Mietschulden.

Zum Stichtag 31.12.2024 sind 5,9 % (Vorjahr: 5,1 %) der Fläche des gesamten Bestandes nicht vermietet. Es besteht weiterhin ein spürbarer Nachfrageüberhang nach kleinen preiswerten Wohnungen, barrierearmen Wohnungen sowie Wohnungen mit sehr guter Lage und Ausstattung. Der ungewollte, vermietungsbedingte Wohnungsleerstand unterlag im Jahresverlauf nachfragebezogenen Schwankungen. Er beträgt zum 31.12.2024 2,6 % (Vorjahr: 2,6 %).

Neben den Umsatzerlösen des Kerngeschäftes, der Hausbewirtschaftung, realisiert der Konzern Umsätze aus der Verkaufs- und Betreuungstätigkeit sowie aus Lieferungen und Leistungen. Durch das Kerngeschäftsfeld Hausbewirtschaftung wurde mit rund 81,7 % der Umsatzerlöse des Konzernverbundes (vor Konsolidierung) der wesentliche Anteil an den Umsatzerlösen erbracht.

Der Geschäftsverlauf der RSG war im Jahr 2024 geprägt von der vertraglich gebundenen Leistungserbringung gegenüber dem Mutterunternehmen sowie der gezielten Festigung der Leistungserbringung für andere Unternehmen und Eigentümer.

Im Technischen Kundendienst wurden im Jahr 2024 insgesamt 541 Leerwohnungen instandgesetzt und die technische Hotline erfasste im Auftrag der NEUWOGES 21.860 Schadensmeldungen. In der Parkraumbewirtschaftung wurden im Jahr 2024 4.081 Parkplätze in Tiefgaragen und auf beschrankten Stellplatzanlagen für die NEUWOGES, die Stadt, das Klinikum, die IHK und auf gepachteten Immobilien bewirtschaftet. Darüber hinaus wurden Ladesäulen für E-Fahrzeuge bewirtschaftet sowie neue öffentliche und betriebliche Ladepunkte installiert und in Betrieb genommen. Weitere Leistungen gegenüber dem Mutterunternehmen erfolgten in den Bereichen Hausmeisterdienstleistungen, Grünanlagenpflege, Winterdienst sowie Treppenhausreinigung.

Der Anteil der Umsatzerlöse der RSG betrug im Geschäftsjahr rund 14,6 % an den Konzernumsätzen (vor Konsolidierung). Für das Geschäftsjahr 2024 wurde ein positives Jahresergebnis ausgewiesen.

2. Investitionen

Im Jahr 2024 wurden die Investitionstätigkeiten unter Beachtung wirtschaftlicher und demografischer Gesichtspunkte mit dem Anspruch der zielgerichteten Verbesserung der Qualität des eigenen Bestandes fortgeführt. Die Einhaltung energiepolitischer und ökologischer Anforderungen wurde dabei berücksichtigt und umgesetzt. Der Anstieg der Baupreise sowie steigende Bauzinsen hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr in ihren Investitionsentscheidungen weiterhin beeinflusst und wird die Entwicklung auch in den nächsten Jahren maßgeblich bestimmen.

Neben dem Geschäftsfeld Wohnen widmet sich die Gesellschaft darüber hinaus auch den Themen der Erschließung von Baugrundstücken, der Digitalisierung sowie der Parkraumbewirtschaftung und dem Ausbau der Infrastruktur für Elektromobilität.

Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum investierte die Gesellschaft auch im Geschäftsjahr 2024 in die qualitativ höherwertige Modernisierung von Mietwohnungen sowie in Neubaumaßnahmen. Mit der abgeschlossenen Baumaßnahme in der Badstüberstraße wurden die Investitionen in die Schaffung von Neubau fortgesetzt. Mit der Fertigstellung in der zweiten Jahreshälfte 2024 wurden drei Gebäude mit insgesamt 58 Wohnungen errichtet und erweitern fortan das Wohnungsportfolio der NEUWOGES.¹⁷

Weitere Neubaumaßnahmen befinden sich derzeit in der Planungsphase, unter anderem für das entstehende Wohnquartier Markgrafenhof, die Entstehung von Wohnhäusern in der Ziolkowski-/Keplerstraße und der Ersatzneubau in der Waagestraße.

Das Entwicklungskonzept für das Stadtgebiet Oststadt wurde fortgeführt. Zur weiteren Aufwertung des Stadtgebietes wurden für die Mlada-Boleslaver-Straße 34 – 40 und die Einsteinstraße 17 – 19 Modernisierungsmaßnahmen weitergeführt. In der Villejuifer Straße 2 bis 8 wurde die Montage von Aufzügen abgeschlossen. Die Neugestaltung der Außenanlagen in der Tibujewstraße 13 – 23 wurde ebenfalls begonnen. Neben den umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen fand im Jahr 2024 auch der Abriss der Villejuifer Straße 1 – 3 und des alten Postverteilzentrums in der Greifstraße 76a statt.

Des Weiteren wurden die Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen in den Objekten der Horst-Jonas-Straße 1 – 23 weitergeführt. Hier fanden im Geschäftsjahr Fassadengestaltung sowie Arbeiten an den Balkonen statt.

Im Rahmen der Erschließungstätigkeit konnte die Planung des Standortes Gerstenstraße aufgrund von andauernden Rechtsentscheidungen nicht weitergeführt werden. Im Februar 2025 erging hier ein entsprechendes Urteil zu Gunsten der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg, so dass die Planungen der Erschließung nunmehr wieder aufgenommen werden können. Die Bebauungsplanung für weitere Erschließungsgebiete gestaltete sich im Geschäftsjahr äußerst schwierig. Nach entsprechenden Eskalationen durch die Geschäftsleitung wurde die Zusammenarbeit mit der Stadt Neubrandenburg in geänderter Form angestrebt und hierfür die entsprechenden Abstimmungen realisiert.

Die in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus gerückte Schaffung von Parkmöglichkeiten in Verbindung mit dem Ausbau der Elektromobilität wurde in 2024 fortgeführt. Der dynamische Ausbau der Elektromobilität lässt sich mit der Errichtung von weiteren Lademöglichkeiten verteilt im gesamten Stadtgebiet unterstreichen.¹⁸ Darüber hinaus ist das Pilotprojekt „Zu Hause laden“, in der die NEUWOGES erstmals vorrangig für NEUWOGES-Mieter zugängliche E-Ladesäulen anbietet, gestartet worden.

Das Mutterunternehmen tätigte im Geschäftsjahr 2024 Investitionen von insgesamt TEUR 27.310,5 (Vorjahr: TEUR 24.182,2). Davon betrifft ein Volumen in Höhe von TEUR 23.720,6 aktivierungspflichtige Investitionen in den Bestand. In Höhe von TEUR 3.177,2 wurde in Maßnahmen der mittleren Instandsetzung investiert. Betriebs- und Geschäftsausstattungen, technische Anlagen sowie immaterielle Wirtschaftsgüter wurden in Höhe von TEUR 330,6 angeschafft.

3. Finanzierung

Im Geschäftsjahr 2024 wurden durch die NEUWOGES für die Investitionstätigkeit Fremdmittel in Höhe von TEUR 32.360,0 in Anspruch genommen. Die Zinsspannen für den Abschluss von Kapitalmarktdarlehen lagen in Abhängigkeit von der Zinsbindungsdauer zwischen 3,89 % bis 4,32 % für Kapitalmarktdarlehen und 4,56 % für die variable Finanzierung in der Grundstückserschließung.

4. Personal- und Sozialbereich

Die Anzahl der Mitarbeitenden erhöhte sich zum 31.12.2024 auf 376 Mitarbeitende (Vorjahr: 366 Mitarbeitende).

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und der Tatsache, dass knapp 20 % der Belegschaft älter als 55 Jahre sind, steht der Konzern weiterhin vor der Herausforderung, seine Personalpolitik kontinuierlich auf die Sicherung des Mitarbeitendennachwuchses auszurichten und fortzuschreiben.

C. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

I. Ertragslage

Der Konzern weist zum 31.12.2024 ein negatives Jahresergebnis in Höhe von TEUR 627,0 aus. Die Ertragslage des Konzerns wird wesentlich von dem Mutterunternehmen geprägt. Das im Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Die Analyse der Ertragslage lässt eine hohe Ertragskraft der Hausbewirtschaftung erkennen. Die Ergebnisentwicklung wird in diesem Jahr durch höhere Instandhaltungskosten und den Anstieg der Kapitalkosten beeinflusst.

Das neutrale Ergebnis wurde insbesondere durch außerplanmäßige Abschreibungen des Anlagevermögens beeinflusst.

II. Finanzlage

In der NEUWOGES besteht ein umfassendes Finanzmanagement mit einem zentralen Cash-Management. Die Liquidität unterliegt der laufenden Kontrolle durch einen täglichen bzw. wöchentlichen Liquiditätsstatus.

Die Kapitalflussrechnung zeigt für das Geschäftsjahr einen Zahlungsmittelzufluss von TEUR 11.627,0 aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Die aus dem laufenden Geschäftsverkehr gewonnenen Mittel reichen nicht vollständig aus, um die Zins- und Tilgungsleistungen des Geschäftsjahres zu finanzieren.

Ausgehend vom Stand der flüssigen Mittel zum Stichtag 31.12.2024 hat sich der Finanzmittelbestand wie folgt entwickelt:

Unter Berücksichtigung der verpfändeten Festgeldguthaben stehen TEUR 7.281,3 zur freien Disposition zur Verfügung.

Die Liquiditätslage im Konzern wird weitgehend durch die finanzielle Situation des Mutterunternehmens bestimmt. Der finanzielle Einfluss der RSG ist als geringfügig einzuschätzen.

Das Finanzmanagement in den Konzerngesellschaften ist auf der Basis der im Rahmen der Wirtschaftsplanung erstellten Liquiditätsplanung darauf ausgerichtet, die Liquidität der Gesellschaft und die Bedienung der Kreditverbindlichkeiten sicherzustellen. Die Beurteilung der Liquidität wird durch den Vergleich stichtagsbezogener Werte mit der nachfolgenden Übersicht verdeutlicht:

Die aus der Vermögens- und Finanzlage abgeleitete Liquiditätsrechnung zum Bilanzstichtag ergibt, dass das kurzfristige Fremdkapital nicht durch liquide Mittel und kurzfristig realisierbare Forderungen gedeckt ist. Unter Berücksichtigung der unfertigen Leistungen und anderer Vorräte sowie der darauf entfallenden erhaltenen Anzahlungen ergibt sich für die Liquidität 3. Grades eine Unterdeckung von TEUR 17.772,6 (Vorjahr: TEUR 18.983,6).

Der Konzern war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Dabei standen der Muttergesellschaft für die Sicherung der laufenden Geschäftstätigkeit zugesagte Kreditlinien in Höhe von TEUR 5.000,0 zur Verfügung.

III. Vermögenslage

Das zum 31.12.2024 vorhandene Vermögen stellt sich wie folgt dar:

Die Vermögensstruktur der Bilanz des Konzerns ist unverändert durch den hohen Anteil des mittel- und langfristig gebundenen Vermögens in Höhe von 90,8 % gekennzeichnet. Die Eigenkapitalausstattung des Konzerns beträgt 35,8 % (Vorjahr: 37,6 %) und kann im Branchenvergleich als solide betrachtet werden. Der Verschuldungskoeffizient des Konzerns liegt bei 49,2 % (Vorjahr: 47,5 %). Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

D. Risikobericht

Der Konzern verwendet zur Sicherung seiner Vermögenswerte und der dauerhaften Zahlungsfähigkeit ein Risikofrüherkennungssystem. Es dient der Risikoerkennung, Inventarisierung und -steuerung.

Im Rahmen einer jährlich durchgeführten Risikoanalyse werden wesentliche Risiken von den Verantwortlichen der einzelnen Risikobereiche ermittelt und nach Schadensrelevanz sowie Eintrittswahrscheinlichkeit überprüft. Die Entwicklung der ergebnisrelevanten Risiken wird durch das Controlling des Unternehmens überwacht. Dazu analysiert das Standardberichtswesen sowohl externe als auch interne Risikobereiche. Die Risikoberichterstattung erfolgt durch die Geschäftsführung einmal jährlich an den Aufsichtsrat, die Entwicklung ausgewählter Risikokennziffern werden dem Aufsichtsrat durch die Geschäftsführung jeweils in den Aufsichtsratssitzungen zur Kenntnis gegeben.

Neben dem Risikomanagement verfügt das Unternehmen über eine interne Revision, die der Geschäftsführung direkt unterstellt ist. Weiterhin werden interne Kontrollsysteme und das Vier-Augen-Prinzip konsequent angewendet Zur Gewährleistung der Einhaltung der einschlägigen steuerlichen Vorschriften und der Vermeidung von steuerlichen Risiken für den Konzern wurde mit Wirksamkeit zum 01.01.2019 eine Tax-Compliance-Richtlinie eingeführt, die jährlich aktualisiert wird.

Für den Konzern besteht mittel- und langfristig ein erhöhtes externes Risikopotenzial. Es wird maßgeblich von der demografischen Entwicklung und der Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie der Wohnraum nachfragenden Haushalte beeinflusst. Diese Risiken sind bekannt und unterliegen einer ständigen Kontrolle. Den aktuellen Marktentwicklungen wird bei Entscheidungen zur Investitions- und Desinvestitionstätigkeit sowie der Übernahme neuer Geschäftsfelder Rechnung getragen.

Zur konsequenten objektbezogenen Überwachung baulicher Risiken und technischer Objektzustände sowie deren Berücksichtigung in der langfristigen Investitions- und Liquiditätsplanung wird die Software IGIS zum Bestandsportfoliomanagement eingesetzt.

Schwerpunkte bei der Überwachung der internen Risiken bilden die Miet- und Leerstandsentwicklung, die Liquidität, die Zinsentwicklung, die Budgeteinhaltung, die Kosten der Bau- und Erschließungstätigkeit sowie deren Wirtschaftlichkeit. Risiken aufgrund von Verpflichtungen aus Termingeschäften bestehen nicht.

Durch ein optimiertes Darlehensmanagement, intensive Marktbeobachtung und regelmäßige Konditionenvergleiche kann eintretenden Kapitalmarktschwankungen rechtzeitig entgegengewirkt werden. Mit gezielten Prolongationen und Umschuldungen können langfristig weitere Zinssicherungsmaßnahmen und Kapitaldiensteinsparungen generiert werden, die die Ergebnisentwicklung in den Folgejahren positiv beeinflussen und den Spielraum für die Neuaufnahme von Krediten im Rahmen der geplanten Investitionstätigkeit erhöhen. Zwar werden weitere Senkungen des Leitzinses für das Jahr 2025 erwartet, die Auswirkungen am Anleihenmarkt sind aufgrund der geplanten Sondervermögen noch nicht eindeutig absehbar.

Rechtliche Risiken wie Prozessrisiken, Vertragsrisiken sowie Änderungen und Neuerungen in der Gesetzgebung sind erfasst und werden bilanziell durch die Bildung von Rückstellungen abgesichert.

Im Eigenbestand erfolgt ein monatliches Monitoring zur Entwicklung der Mietschulden. Bei Mietausfällen oder proaktiven Hinweisen von Mietern werden Maßnahmen zur Regulierung ergriffen. Insgesamt ist der vermietungsbedingte Leerstand um 0,6 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, insbesondere durch die vermehrte Nachfrage infolge des Anstieges der ausländischen Einwohner in der Stadt Neubrandenburg. Längere Fertigstellungszeiten bei der Instandsetzung von Leerwohnungen durch weiterhin knappe Handwerkerkapazitäten am Markt verhinderten eine positivere Entwicklung der Leerstandszahlen.

Weiterhin wird das Geschäftsumfeld durch hohe Energiepreise und weiter zunehmende regulatorische Vorgaben im Energie- und Umweltbereich belastet. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung, möglichst unter Einsatz öffentlicher Förderung, verfolgt die Gesellschaft konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigem Einkommen wird jedoch trotz der realisierten Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Auch durch den andauernden Ukraine-Krieg werden erhöhte Energiekosten, im Vergleich zum Vorkriegsniveau, zu einer Belastung durch hohe Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter führen. Die Gas-, Wärme- und Strompreisbremsen federten die verzögerte Weitergabe der höheren Beschaffungspreise durch die Energieversorger an die privaten Haushalte etwas ab. Im Geschäftsjahr 2024 wurden mit dem Energieversorger weitere Maßnahmen ergriffen, um hohe Belastungen der Energiekosten für die Mieter abzudämpfen.¹⁹ Die wirtschaftliche Mehrbelastungen für das Unternehmen durch die CO2-Kostenaufteilung werden infolge von steigenden CO2-Preisen in den kommenden Jahren voraussichtlich sukzessive zunehmen.²⁰

Im Bereich Planen und Bauen wirken sich die steigenden Zinsen und die weiterhin hohen Materialkosten negativ aus. Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können weiterhin dazu führen, das Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind.

Das Risikomanagementsystem des Konzerns hat darüber hinaus keine weiteren Risiken erkennen lassen, die sich in den nächsten Jahren wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage auswirken könnten.

E. Chancen- und Prognosebericht

Der Konzern stellt sich zur Erfüllung ihrer kommunalpolitischen Aufgabe der Herausforderung, der demografischen Entwicklung gerecht zu werden und ausreichend nachgefragten und bedarfsgerechten Wohnraum bereitzustellen. Im Fokus steht dabei die Anpassung an sich verändernde senioren- und familienfreundliche Ansprüche an die Wohnungen und das Wohnumfeld sowie die Versorgung von Bedürftigen mit Wohnraum. Diese Entwicklungen werden die Investitionstätigkeit des Mutterunternehmens in den Folgejahren weiter wesentlich prägen. Zur Bereitstellung kunden- und marktorientierter Angebote und zur langfristigen Sicherung der Vermietbarkeit und des Preisniveaus setzt die Gesellschaft auf weitere Modernisierungen des Bestandes, die Verbesserung des Wohnumfeldes sowie auf die Erhöhung der Attraktivität ihrer Wohnquartiere als auch auf den Neubau von Wohnungen. Aufgrund des aktuellen Baukosten- und Zinsniveaus sowie anhaltender Unsicherheiten durch Aktivitäten des Gesetzgebers ist die Umsetzung derzeit kompliziert und mit erheblichen wirtschaftlichen Risiken behaftet.

Um die Marktposition der Konzerngesellschaften zu sichern und weiter auszubauen, unterliegen zielgruppenorientierte Marketingmaßnahmen sowie qualifizierte Service- und Betreuungsleistungen einer ständigen Kontrolle und Weiterentwicklung. Für die Weiterentwicklung und Vermarktung der Angebote und Dienstleistungen wird mit den Kooperationspartnern eng zusammengearbeitet.

Die Konzerngesellschaften leisten durch ihre Investitionstätigkeit erhebliche Beiträge zur städtebaulichen Entwicklung und Vermögenssicherung der Stadt Neubrandenburg. Bereits bei der Entwicklung von Projekten wird auf eine zukunftsorientierte, attraktive Entwicklung und Gestaltung des Wohnumfeldes Einfluss genommen.

Mit der Fortschreibung des Rahmenplanes für die Innenstadt wurde das im Bestand der Gesellschaft vorhandene Hochhaus Waagestraße als städtebaulicher Missstand markiert, dessen Abrissbeginn im Jahr 2025 geplant ist. Das Objekt ist zum Jahresbeginn 2025 vollständig freigezogen. Der städtebauliche Vertrag über die Durchführung einer Rückbaumaßnahme als Ordnungsmaßnahme i. S. v. § 147 Ziffer 3 BauGB einschließlich Entschädigung und Verpflichtung zur Neubebauung wurde im Geschäftsjahr 2022 unterzeichnet. Die ersten beiden Teilzahlungen sind bereits erfolgt, die weiteren Teilzahlungen erfolgen, sofern bestimmte Bedingungen hinsichtlich Abriss und Neubebauung erfolgen.

Der Beginn von weiteren Neubaumaßnahmen wird aufgrund der weiteren ungewissen Baupreis- und Zinsentwicklung vorwiegend im geförderten Wohnungsbau avisiert, bereits begonnene und sich in der Planung befindliche Neubaumaßnahmen werden jedoch planmäßig fertiggestellt bzw. weiterverfolgt.

Der Normenkontrollantrag vor dem Oberverwaltungsgericht Greifswald gegen den Bebauungsplan Nr. 65 (Erschließungsmaßnahme Gerstenstraße), welcher am 08. Juli 2021 von der Stadtvertretung Neubrandenburg beschlossen worden ist, wurde am 26.02.2025 abgelehnt. Die NEUWOGES wird nunmehr die bisherigen Planungen mit den Beteiligten auf Aktualität und Optimierungspotentiale prüfen und diese gegebenenfalls einarbeiten. Das Ziel ist es, im Herbst 2025 eine erneute Ausschreibung der Erschließungsleistung zu realisieren und im Frühjahr 2026 mit den Arbeiten zu beginnen.

Die Ausrichtung der Geschäftstätigkeit und Funktionsbereiche erfolgt stets unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer stabilen wirtschaftlichen Lage für den Konzern. Die für den Wohnungsmarkt in Neubrandenburg prognostizierte Entwicklung sowie die geplanten Erschließungs- und Investitionstätigkeiten im Stadtgebiet Neubrandenburg sichern die Stabilität der unternehmerischen Ertragslage.

Für das Geschäftsjahr 2025 wurde für das Mutterunternehmen laut Wirtschaftsplan ein negatives Ergebnis von TEUR 1.687 prognostiziert. Die Vorwegnahme der im Jahr 2025 geplanten Sonderabschreibung für das Parkhaus Pferdemarkt bereits im Jahr 2024 lässt jedoch ein um TEUR 2.073 höheres Jahresergebnis bei Umsetzung der geplanten Geschäftstätigkeit für 2025 erwarten. Dieses würde nunmehr voraussichtlich TEUR 386 betragen.

Neubrandenburg, 02.05.2024

NEUWOGES Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH

Frank Benischke
Geschäftsführer

Michael Wendelstorf
Geschäftsführer

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Fussnoten

¹ Vgl. GdW Information 172 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025, S. 1-3.
² Vgl. GdW Information 172 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025, S. 4.
³ Vgl. GdW Information 172 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025, S. 3.
⁴ Vgl. GdW Information 172 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025, S. 10.
⁵  Vgl. GdW Information 172 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2024/2025, S. 10.
⁶  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 1.
⁷ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 1.
⁸ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 2.
⁹ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 3.
¹⁰ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 1.
¹¹ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2024), S. 2.
¹² Vgl. Stadt Neubrandenburg, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Stadt Neubrandenburg (4. Fortschreibung), S. 17 & Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg, Bevölkerungsvorausberechnung, 2022-2035, S. 23.
¹³ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2024), S. 3.
¹⁴ Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) 2024 – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 1.
¹⁵ Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2023), S. 4. (38.263 Wohnungen zum 31.12.2023) und interne Bestandsbewertung NEUWOGES zum Stichtag 31.12.2024 (11.994 Wohnungen).
¹⁶ Vgl. Mietspiegel der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg (Zeitraum: 01. Juni 2022 bis 31. Mai 2024 & 01. Juni 2024 bis 31. Mai 2026).
¹⁷ Die 58 Wohnungen in der Badstüberstraße sind unterteilt in Zwei- bis Vierraumwohnungen, von denen 8 behindertengerecht sind. 29 der Wohnungen werden vom Landesförderinstitut (LFI) gefördert.
¹⁸ Es wurden u.a. Ladepunkte in der Birkenstraße 2, in der Kranichstraße 43 sowie im Reitbahnweg 85 errichtet.
¹⁹ Die Fernwärmepreise für die Jahre 2024 und 2025 wurden durch einen entsprechenden Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen (Neubrandenburger Stadtwerke) auf ein einheitliches Preisniveau für beide Jahre geglättet, um eine erhöhte Belastung im Jahr 2024 auf beide Jahre gleichmäßig zu verteilen.
²⁰ Durch das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) werden die Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter entsprechend ihren Verantwortungsbereichen und Einflussmöglichkeiten auf den Kohlendioxidausstoß eines Gebäudes aufgeteilt.