A. Allgemeine Angaben zum Inhalt und Gliederung des Konzernabschlusses

Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, als Mutterunternehmen des Konzerns, hat ihren Sitz in Neubrandenburg und ist in das Handelsregister des Amtsgerichtes Neubrandenburg unter der Handelsregisternummer HRB 465 eingetragen.

Der Konzernjahresabschluss für den Zeitraum 01.01.2023 bis 31.12.2024 wurde entsprechend den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für große Kapitalgesellschaften und des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Bei der Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde die aktuell gültige Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) beachtet. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Soweit nach den gesetzlichen Vorschriften Zusatzangaben zu einzelnen Posten der Konzernbilanz und der Konzerngewinn- und Verlustrechnung erforderlich sind, sind diese grundsätzlich im Konzernanhang aufgeführt.

B. Angaben zur Konzernkonsolidierung

I. Konsolidierungskreis

Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg und gleichzeitig der größte Vermieter innerhalb der Stadt. Das Kerngeschäft der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH ist die Bewirtschaftung des eigenen und angemieteten Bestandes an Wohnungen und Gewerbeeinheiten.

Zum Bilanzstichtag hält die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (NEUWOGES) unverändert zum Vorjahr 100 % Anteile an der Tochtergesellschaft Immobilien Reparatur- und Servicegesellschaft mbH Neubrandenburg (RSG).

In den Konzernabschluss der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH sind folgende Unternehmen einbezogen:

* vor Ergebnisabführung

Zwischen der NEUWOGES und ihrer Tochtergesellschaft besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag.¹

Die RSG erbringt immobiliennahe Dienstleistungen in den Geschäftsfeldern Hausmeisterdienstleistungen sowie spezielle Immobilienservices, im infrastrukturellen Objektmanagement, Grünanlagen und Winterdienst, Parkraumbewirtschaftung und im Bereich Handwerkerleistungen.

Nicht in den Konzernabschluss einbezogen werden die 94%igen Beteiligungen an der Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PNG) sowie der Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ), da aufgrund der im Gesellschaftsvertrag geregelten Zweckbindung in Bezug auf das Vermögen die Muttergesellschaft in ihren Rechten erheblich und dauerhaft eingeschränkt ist.

Der Anteil an diesen Unternehmen wird in der Konzernbilanz unter Anteile an verbundenen Unternehmen mit einem Wertansatz von TEUR 432,2 ausgewiesen.

Es besteht des Weiteren eine 40%ige Beteiligung an der DIZ – Digitales Innovationszentrum GmbH (DIZ), die aufgrund des nicht beherrschenden Einflusses ebenfalls nicht in den Konzernabschluss einbezogen wird.

Damit ergibt sich für den Konzern folgende Beteiligungsliste:

* Vor Ergebnisabführung bzw. Verlustausgleich

II. Angaben zu den Konsolidierungsmethoden

Der Jahresabschluss des konsolidierten Unternehmens bildet die Grundlage für den Konzernabschluss. Die Geschäftsjahre aller einbezogenen Unternehmen stimmen mit dem Kalenderjahr überein. Die Bilanzierung und Bewertung der einbezogenen Einzelabschlüsse erfolgte grundsätzlich einheitlich nach den auch von der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH angewandten Methoden.

Seit Änderung des § 301 HGB erfolgt die Kapitalkonsolidierung nach der Neubewertungsmethode. Ein nach Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird in der Bilanz als Geschäfts- oder Firmenwert bzw. als Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung ausgewiesen.
Ein nach § 301 HGB im Jahr 2014 anzusetzender Firmenwert wurde wegen der Geschäftsumstrukturierung zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile und dem Bilanzstichtag und der hieraus entfallenen Werthaltigkeit in 2014 vollständig abgeschrieben.

Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen aus dem gegenseitigen Geschäftsverkehr der konsolidierten Unternehmen wurden entsprechend den Anforderungen der §§ 303, 305 HGB im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung verrechnet.

In Anwendung der Möglichkeit von § 304 Absatz 2 HGB wurde auf die Eliminierung von Zwischengewinnen im Konzern wegen Geringfügigkeit verzichtet, zumal die Eliminierung zu einem unverhältnismäßigen Aufwand geführt hätte, ohne dabei das den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu verbessern.

Die Bewertung der im Konzernabschluss erfassten Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte nach einheitlichen Kriterien. Änderungen zu den bisher angewandten Bilanzierungsmethoden sind nicht zum Ansatz gekommen.

C. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bilanzierung und Bewertung erfolgt nach den Bewertungsvorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches.

Die immateriellen Vermögenswerte wurden mit Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Sachanlagevermögens wurden planmäßig linear, entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer unter Berücksichtigung des Niederstwertprinzips, abgeschrieben. Bei der Abschreibung von Wohngebäuden mit Baujahren vor 2016 wird dabei von einer 80jährigen Nutzungsdauer ausgegangen. Seit 2017 wird für Neubauten von Wohngebäuden eine 50-jährige Nutzungsdauer zu Grunde gelegt. Sofern Modernisierungen zu Aktivierungen führten, wurde bis 2018 von einer 50-jährigen Restnutzungsdauer ausgegangen.

Auf der Grundlage einer Organisationsanweisung zur Abgrenzung von Anschaffungs-, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen wird die Restnutzungsdauer ab 2019 in Abhängigkeit von den ausgeführten Maßnahmen objektbezogen neu bestimmt. Darüber hinaus wird die Restnutzungsdauer in Einzelfällen in Abhängigkeit vom Nutzungskonzept für die Immobilie weiter reduziert.

Die in den Vorjahren im Einzelabschluss der Muttergesellschaft angesetzten Sonderabschreibungen in Höhe von 50 bzw. 40 % gemäß Fördergebietsgesetz wurden unter Anwendung der Übergangsvorschriften zum Transparenz- und Publizitätsgesetz Artikel 54 bzw. Bezug nehmend auf die Aufhebung des § 308 Absatz 3 HGB a.F. im Konzernabschluss korrespondierend zur Konzernrücklage den Anlagewerten zugeschrieben.

Technische Anlagen und Maschinen sowie die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear nach den Nutzungsdaueransätzen der steuerlichen AfA-Tabelle abgeschrieben. Im Geschäftsjahr zugegangene Gegenstände mit Einzelanschaffungskosten von TEUR 0,2 bis TEUR 1,0 wurden entsprechend des § 6 Abs. 2 a EStG in einem Sammelposten erfasst, der ab dem Jahr der Bildung mit 20 % jährlich abgeschrieben wird.

In den Finanzanlagen werden Ausleihungen an verbundene Unternehmen ausgewiesen.

Im Umlaufvermögen sind unbebaute Grundstücke zu ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Die Wertansätze entsprechen der aktuellen Marktlage. Bei den Grundstücken handelt es sich unter anderem um Vorrats- und Erschließungsgrundstücke. Bei den im Umlaufvermögen gehaltenen, zum Verkauf bestimmten Grundstücken handelt es sich unter anderem um Erschließungs- und Bebauungsgebiete in der Gerstenstraße, in Weitin und Markgrafenhof. Die Wertansätze entsprechen der aktuellen Marktlage. Die Grundstücke sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet.

Als unfertige Leistungen werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebskosten 2024 ausgewiesen. Sie werden unter der Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet.

Als andere Vorräte wurden Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe der RSG ausgewiesen. Die Bewertung erfolgte zu Anschaffungskosten. Auf Bestände mit einer eingeschränkten Verwertbarkeit wurden angemessene Bewertungsabschläge im Sinne des § 253 Absatz 3 HGB vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens sind zum Nominalwert bewertet. Erkennbaren Ausfallrisiken bei Forderungen aus Vermietung und sonstigen Vermögensgegenständen wurde durch die Bildung von Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen, uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben.

Die flüssigen Mittel sind jeweils zum Nominalwert aktiviert.

Der Sonderposten aus Investitionszulage beruht auf Ansprüchen gemäß § 3 Investitionszulagengesetz und stellt einen Korrekturposten zu den aktivierten Herstellungskosten im Anlagevermögen dar.

Die sonstigen Rückstellungen decken alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten ab. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des geschätzten Erfüllungsbetrages.

Darin enthalten sind die Risiken aus Bauleistungsverpflichtungen, aus Gewährleistungsrisiken sowie Risiken im Verwaltungskostenbereich. Das Risiko für den geschlossenen Generalverwaltervertrag wird jährlich vor dem Hintergrund der nachhaltig erzielbaren Entwicklung der Mieten und Leerstandsentwicklung über die Restlaufzeit einer Folgebewertung unterzogen. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden Marktzins gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank auf- bzw. abgezinst.

Rückstellungen für Zuwendungen anlässlich von Jubiläen und bei Renteneintritt wurden entsprechend den handelsrechtlichen Vorschriften nach dem Teilwertverfahren bzw. nach dem Barwertverfahren auf Basis einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren berechnet. Die Berechnung erfolgte auf der Grundlage der Heubeck-Richttafeln 2018 G mit einem jährlich durchschnittlichen Zinssatz von 1,96 % und einem Gehaltstrend von 3,0 % pro Jahr.

Die Verbindlichkeiten sind gemäß 253 HGB zu Erfüllungsbeträgen passiviert. Die Aufwendungen und Erträge sind periodengerecht erfasst.

D. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Erläuterungen zur Bilanz

Die Gesamtentwicklung des Anlagevermögens wird in dem beigefügten Anlagenspiegel dargestellt. Die Abschreibungen betrugen TEUR 17.718,6 (Vorjahr: TEUR 14.203,6). Aufgrund von Änderungen in den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen der Objekte wurden im Rahmen der Bewertungsmethodik zur Ertragswertermittlung für 5 Objekte außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 6.340,5 (Vorjahr: TEUR 2.702,6) vorgenommen. Auf der gleichen Grundlage wurden an 3 Gebäuden Zuschreibungen in Höhe von TEUR 353,0 (Vorjahr: TEUR 1.635,8) vorgenommen.

In der aufgrund des Fördergebietsgesetzes zu konsolidierenden Handelsbilanz II bestehen Zuschreibungen in Höhe von TEUR 8.121,8 (Vorjahr: TEUR 8.384,1) bei Wohnbauten und TEUR 1.930,7 (Vorjahr: TEUR 2.007,7) bei Geschäfts- und anderen Bauten.

In den Finanzanlagen werden langfristige Darlehensverträge verbundener Unternehmen in Höhe von TEUR 96,4 (Vorjahr: TEUR 124,0) zwischen dem Mutterunternehmen und der Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH ausgewiesen.

Im Umlaufvermögen werden unbebaute Grundstücke zu Bilanzwerten in Höhe von TEUR 5.701,4 (Vorjahr: TEUR 4.129,6) ausgewiesen. Die Muttergesellschaft weist zum 31.12.2024 einen Grundstücksbestand von 349.126 m² aus.

Als unfertige Leistungen wurden TEUR 30.298,7 (Vorjahr: TEUR 24.856,5) gegenüber den Mietern abrechenbare umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Der Stand der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände zum 31.12.2024 sowie deren Fristigkeiten sind in dem beigefügten Forderungsspiegel dargestellt. Es bestehen insgesamt Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 16.025,1 (Vorjahr: TEUR 8.572,6).

Von den flüssigen Mitteln sind TEUR 545,6 (Vorjahr: TEUR 734,1) der Mittel gebunden. Darin sind Sicherheitsleistungen gegenüber der Gesellschafterin enthalten (TEUR 103,5).

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin, der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg, sind in folgenden Posten enthalten:

Zur Entwicklung des Eigenkapitals wird auf den Eigenkapitalspiegel verwiesen.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende langfristige Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

Aus der Auf- und Abzinsung der langfristigen Rückstellungen ergibt sich im Geschäftsjahr ein Zinsaufwand von TEUR 58,9 (Vorjahr: TEUR 85,0) und ein Zinsertrag von TEUR 46,5 (Vorjahr: TEUR 133,2).

In den kurzfristigen Rückstellungen sind folgende wesentliche Beträge enthalten:

TEUR 30.796,2 (Vorjahr: TEUR 29.413,4) der erhaltenen Anzahlungen sind von Mietern als Vorauszahlungen auf die anstehenden Betriebskostenabrechnungen geleistet worden.

Die Fristigkeiten der insgesamt ausgewiesenen Verbindlichkeiten werden in einer gesonderten Anlage dargestellt. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Entschädigungszahlungen, im Voraus geleistete Mieten sowie Erbbauzinsen erfasst.

Die latenten Steuern werden auf der Grundlage der sich aus der Gegenüberstellung von Handels- und Steuerbilanz ergebenden aktiven und passiven temporären Latenzen ermittelt. Insgesamt ergibt sich, vor allem aufgrund geringerer steuerlicher Wertansätze für die Wohnbauten, ein Passivüberhang von TEUR 41.845,1 (Vorjahr: TEUR 45.614,5) bzw. passive latente Steuern von TEUR 13.066,1 (Vorjahr: TEUR 14.243,1). Zusätzlich wurden auf der Grundlage der Ergebnisplanung 2025 bis 2029 die voraussichtlich in den nächsten 5 Jahren verrechenbaren Verlustvorträge ermittelt. Die zu berücksichtigenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge von TEUR 546,8 und TEUR 2.721,2 bzw. die aus den Verrechnungsmöglichkeiten resultierenden aktiven latenten Steuern von TEUR 505,6 wurden mit den passiven latenten Steuern aus den temporären Differenzen verrechnet.

Es verbleiben passive latente Steuern von TEUR 12.560,5, die jedoch nach DRS 18 Tz. 21 des Deutschen Standardisierungsrats in vollem Umfang mit den aktiven latenten Steuern von TEUR 36.286,3 aus den nach mehr als 5 Jahren verrechenbaren Verlustvorträgen von TEUR 180.509,2 und TEUR 50.134,7 saldiert werden können.

Für die Ermittlung des theoretischen Steuersatzes sowie für die Besteuerung der latenten Steuern wurde ein Körperschaftsteuersatz einschließlich Solidaritätszuschlag von 15,825 % und ein Gewerbesteuersatz von 15,4 % (Hebesatz 440 %) zu Grunde gelegt.

Aufgrund des negativen handelsrechtlichen Konzernergebnisses vor Ertragsteuern sowie der gewerbesteuerlichen Besonderheiten (Hinzurechnungen) beträgt die rechnerische Konzernsteuerquote -8,7 % (Vorjahr 4,2 %)

II. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse des Mutterunternehmens stellen sich wie folgt dar:

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken resultieren aus dem Abgang aus bebauten und unbebauten Grundstücken des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 282,8. Gemäß Anwendung des § 277 Abs. 1 HGB wurden regelmäßige Erlöse aus Veräußerungsgeschäften des Anlagevermögens den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Grundstücken zugeordnet. Demgegenüber stehen Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke aus Buchwertabgängen des Anlagevermögens.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen der Muttergesellschaft sind folgende Beträge enthalten:

Die Aufwendungen aus Bewirtschaftungstätigkeit berücksichtigen TEUR 32.014,3 (Vorjahr: TEUR 26.090,2) Betriebskosten, TEUR 13.115,6 (Vorjahr: TEUR 11.655,0) Instandhaltungskosten (ohne Zuführung zu Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung und Rückstellung Instandhaltung Bavaria) und TEUR 1.230,9 (Vorjahr: TEUR 1.435,5) Entgelt für angemietete Wohnungsbestände.

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke werden im Wesentlichen durch Aufwendungen aus Buchwertabgängen des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 135,3, davon TEUR 53,6 durch die Veräußerung von Eigentumswohnungen, geprägt.

Die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen resultieren hauptsächlich aus Leistungen für die Objektbewirtschaftung und Verwaltungskosten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten unter anderem sächliche Verwaltungskosten sowie Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen.

E. Sonstige Angaben

Zum 31.12.2024 bestanden über die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten hinaus keine Haftungsverhältnisse im Zusammenhang mit der Erschließungstätigkeit. Das vereinbarte Limit von TEUR 500,0 wurde nicht in Anspruch genommen.

Es bestehen keine Geschäfte mit nahestehenden Personen zu ungewöhnlichen Bedingungen.

Der Konzern beschäftigte 2024 durchschnittlich 336,1 Mitarbeiter (ohne Geschäftsführung) sowie 25,6 Auszubildende.

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates des Mutterunternehmens für die Wahrnehmung seiner Aufgaben im Konzern betrugen im Geschäftsjahr TEUR 9,7 (Vorjahr: TEUR 7,9). Bezüglich der Angaben zu den Organen der Gesellschaften verweisen wir auf die Angaben im Anhang der Einzelabschlüsse.

Der Konzernabschluss wird nach § 264 Absatz 3 HGB im Unternehmensregister veröffentlicht.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Honorar des Abschlussprüfers beträgt TEUR 39,9 für die Abschlussprüfung.

Verpflichtungen aus beauftragten Modernisierungen und sonstigen Maßnahmen bestanden aus der Abwicklung der laufenden Investitionsprogramme in Höhe von TEUR 6.983,6. Die Finanzierungen erfolgen maßnahmenbezogen und sind gesichert.

Verpflichtungen aus beauftragten Modernisierungen und sonstigen Maßnahmen bestanden aus der Abwicklung der laufenden Investitionsprogramme und sind in den Rückstellungen für ausstehende Rechnungen erfasst. Die Finanzierungen erfolgen objektbezogen und sind gesichert.

Die Muttergesellschaft weist ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 287.730,46 aus. Die Entscheidung über die Verwendung trifft die Gesellschafterin nach Empfehlung durch den Aufsichtsrat. Die Geschäftsführung schlägt vor, EUR 955.000,00 aus der Kapitalrücklage nach § 13 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages zu entnehmen, um EUR 955.000,00 an die Gesellschafterin ausschütten zu können. EUR 287.730,46 sollen aus den Rücklagen für Bauerneuerungen entnommen werden.

Kapitalflussrechnung

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Fussnoten

¹ Für die RSG seit dem 01.01.2005