A. Grundlagen des Unternehmens

Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, nachfolgend „NEUWOGES“ oder „Gesellschaft“ oder „Mutterunternehmen“ genannt, wurde am 12. September 1990 gegründet und ist das Mutterunternehmen des NEUWOGES-Konzerns. Alleinige Gesellschafterin ist die Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg. Als kommunales Unternehmen ist der öffentliche Zweck die Versorgung für breite Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum sowie eine gleichzeitige Sicherung der stabilen wirtschaftlichen Lage des Unternehmens. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet, verwaltet und veräußert Wohnungen und Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Neben dem Kerngeschäft kann die Gesellschaft alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus, der Grundstücksentwicklung und der Entwicklung der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten, veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Einrichtungen des Gesundheitswesens, insbesondere der Altenhilfe und der Pflege, betreiben oder betreiben lassen und Aufgaben im Bildungs- und Erziehungsbereich von Kindern und Jugendlichen sowie des Natur- und Tierschutzes ausüben. Darüber hinaus realisiert die Gesellschaft weitere mit der Betreuung und Versorgung von Mietern zusammenhängende Dienstleistungen sowie das Geschäftsfeld der Parkraumbewirtschaftung und Elektromobilität. Die NEUWOGES hält Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften:

• Immobilien Reparatur- und Servicegesellschaft mbH Neubrandenburg (RSG)
• Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PFH)
• Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ)
• DIZ – Digitales Innovationszentrum GmbH (DIZ).

Mit der Verschmelzung der Haveg Immobilien GmbH (HAV) zum 01.01.2023 führt die NEUWOGES den Geschäftsbereich des bisherigen Tochterunternehmens, die Verwaltung von Wohnungen und anderen Immobilien im öffentlichen und privaten Eigentum, in der Abteilung Hausverwaltung weiter. Die NEUWOGES hält im Sinne des § 290 (2) HGB Beteiligungen an einer Kapitalgesellschaft im Geschäftsjahr 2023 (RSG) und ist damit gemäß § 290 (1) HGB auch zur Aufstellung eines Konzernabschlusses in den ersten fünf Monaten des Konzerngeschäftsjahres für das vergangene Konzerngeschäftsjahr verpflichtet. Nicht einbezogen in den Konzernabschluss werden die Beteiligungen mit jeweils 94 % an der Pflegeheim Neubrandenburg gGmbH (PFH) sowie an der Sozial- und Jugendzentrum Hinterste Mühle gGmbH (SJZ), da das Mutterunternehmen in seinen Rechten aufgrund der im Gesellschaftsvertrag geregelten Zweckbindung in Bezug auf das Vermögen der vorgenannten Gesellschaften erheblich und dauerhaft eingeschränkt ist (§ 296 (1) Nr. 1 HGB). Es besteht des Weiteren eine 40%ige Beteiligung an der DIZ – Digitales Innovationszentrum GmbH (DIZ), die aufgrund des nicht beherrschenden Einflusses nicht im Konzernabschluss einbezogen wird (§ 290 (2) HGB).

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Lage

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen. Wichtige Bereiche des verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück. Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern. Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine baldige Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar bisher erkennen lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Dennoch könnten unvorhergesehene Ereignisse die Energiepreise erneut steigen lassen. Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem wächst der private Verbrauch bisher nur gering. Mit dem Anstieg der Lohneinkommen legten auch die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.¹ Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft.² Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %.³ In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt und damit leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes. Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise bremsen den Wohnungsbau aber deutlich. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.⁴ In Mecklenburg-Vorpommern zeichnet sich ein leichtes Plus für das Wirtschaftswachstum 2023 ab (+3,3 % gegenüber dem Vorjahr).⁵ Trotz der Nachwirkungen der Corona-Pandemie-Jahre zeigte sich die Robustheit der überwiegend klein- und mittelständisch geprägten Wirtschaft. Weiterhin stellen jedoch globale Auswirkungen wie Transportprobleme (Suezkanal), kriegerische Auseinandersetzungen, bspw. Ukrainekrieg, fehlende Fachkräfte in allen Branchen, die Inflation und in der Folge hohe Zinsen sowie Energie- und Rohstoffpreise Belastungen für die Wirtschaft dar.⁶ Im Geschäftsjahr sank die deutschlandweite Inflationsrate im Jahresverlauf von 8,7 Prozent auf zwischenzeitig 3,2 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern lag die Inflationsquote jedoch weiterhin über dem Bundesdurchschnitt.⁷ Darüber hinaus verzeichnete die Baubranche in Mecklenburg-Vorpommern im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 28,3 Prozent bei Baugenehmigungen für Wohn- und Nichtwohngebäude.⁸ Die Arbeitslosenquote in Mecklenburg-Vorpommern stieg auf 7,7 % (Vorjahr 7,3 %).⁹ Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Neubrandenburg weist zum 31.12.2023 einen Zuwachs um 383 Einwohner auf 65.313 Einwohner aus.¹⁰ Im Vergleich zum integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Neubrandenburg und der Bevölkerungsvoraus-berechnung lag die reale Einwohnerzahl damit über dem für das Jahr 2023 prognostizierten Wert.¹¹ Die Arbeitslosenquote für die Stadt Neubrandenburg weist im Vergleich zum Vorjahr einen negativen Trend aus und ist zum Bilanzstichtag von 11,6 % auf 12,0 % angestiegen.¹² Sie liegt damit weiterhin über dem Landesdurchschnitt von 7,7 %.¹³ Der Wohnungsbestand in der Stadt Neubrandenburg beträgt zum Jahresende 38.263 Wohneinheiten und ist damit zum vorherigen Geschäftsjahr nur geringfügig gesunken (-24 Wohneinheiten). Davon stehen im Stadtgebiet 741 Wohnungen leer (Vorjahr: 888).¹⁴ Die Gesellschaft ist weiterhin der größte Vermieter der Stadt Neubrandenburg. Ihr Anteil am Gesamtwohnungsbestand in Neubrandenburg beträgt 31,2 % und verminderte sich damit geringfügig zum Vorjahr (Vorjahr: 31,2 %).¹⁵

II. Geschäftsgrundlagen und Geschäftsverlauf

1. Geschäftstätigkeit nach Funktionsbereichen

Bezogen auf das Kerngeschäft der NEUWOGES, die Bewirtschaftung und Vermietung der eigenen Wohnungsbestände, wird nachfolgend die Geschäftsentwicklung dargestellt. Zum Bilanzstichtag 31.12.2023 bewirtschaftete die NEUWOGES folgende Bestände:¹⁶

Die Verminderung des eigenen Bestandes an Wohnungen gegenüber dem Vorjahr resultiert aus der Beendigung der Wohneinheiten des Objekts Villejuifer Straße 1 – 3, welches zum Abriss im Jahr 2024 vorgesehen ist. Für den Wohnungsbestand wurden im Geschäftsjahr Mieterhöhungen im Rahmen des seit 1. Juni 2022 für Neubrandenburg geltenden aktuellen Mietspiegels gemäß § 558 BGB, Mietanpassungen bei Neuvermietungen sowie Anpassungen entsprechend § 559 BGB nach Fertigstellung von Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht.¹⁷ Mieterhöhungen im Gewerbebereich konnten durch vertraglich geregelte Umsatzanpassungen sowie Neuvermietungen erzielt werden. Die durchschnittliche Kaltmiete hat sich im 5-Jahresrückblick aufgeschlüsselt nach Nutzungsarten wie folgt entwickelt (EUR/qm/Monat): Der Anteil von ALG-II-Empfängern und Empfängern der Grundsicherung betrug im Jahr 2023, bezogen auf alle Mietvertragsabschlüsse, 28,3 % und liegt damit unter dem Niveau des Vorjahres von 32,6 %. Der Anteil der Vermietung an Flüchtlinge mit Aufenthaltsstatus an allen neu abgeschlossenen Mietverträgen ist im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben und lag bei 13,1 % (Vorjahr: 13,3 %). Dies resultiert aus dem weiterhin hohen Anteil der Wohnraumversorgung der ukrainischen Flüchtlinge (55 % der Vermietungen an Migranten). Die Vermietung an die sogenannten Schwellenhaushalte bleibt weiterhin ein Risikofaktor für das Unternehmen. Diese Haushalte sind auf die Zahlung von Wohngeld angewiesen. Der Trend für diese Zielgruppe war im Jahr 2023 leicht rückläufig, der Anteil an den Neuvermietungen lag bei 9,5 % (Vorjahr: 10,3 %). In Abhängigkeit vom jeweiligen Marktsegment bleibt der Spielraum für Mietanhebungen im Bereich der Neuvermietungen weiter eingeschränkt. Die Forderungsbestände aus der Vermietung von Wohnungen und Gewerberäumen sind von TEUR 1.384,0 auf TEUR 1.355,0 leicht gesunken. Unter Berücksichtigung der Wertberichtigungen sind die Forderungen aus Vermietung im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 11,1 auf TEUR 732,0 gestiegen. Die Mietforderungsausfallquote beträgt 0,2 % (Vorjahr: 0,2 %). Die Zahlungsmoral der Mieter ist im Allgemeinen als positiv einzuschätzen. Mieter aus einem sozial schwachen Umfeld werden in der NEUWOGES durch Sozialbetreuer aktiv unterstützt. Einen Schwerpunkt bilden dabei die qualifizierte Beratung und Betreuung zum Abbau von Mietschulden. Zum Stichtag 31.12.2023 sind 5,1 % (Vorjahr: 5,3 %) der Fläche des gesamten Bestandes nicht vermietet. Es besteht weiterhin ein spürbarer Nachfrageüberhang nach kleinen preiswerten Wohnungen, barrierearmen Wohnungen sowie Wohnungen mit sehr guter Lage und Ausstattung. Der ungewollte, vermietungsbedingte Wohnungsleerstand unterlag im Jahresverlauf nachfragebezogenen Schwankungen. Er beträgt zum 31.12.2023 2,6 % (Vorjahr: 2,7 %). Neben den Umsatzerlösen des Kerngeschäftes, der Hausbewirtschaftung, realisiert der Konzern Umsätze aus der Verkaufs- und Betreuungstätigkeit sowie aus Lieferungen und Leistungen. Durch das Kerngeschäftsfeld Hausbewirtschaftung wurde mit rund 79,8 % der Umsatzerlöse des Konzernverbundes (vor Konsolidierung) der wesentliche Anteil an den Umsatzerlösen erbracht. Der Geschäftsverlauf der RSG war im Jahr 2023 geprägt von der vertraglich gebundenen Leistungserbringung gegenüber dem Mutterunternehmen sowie der gezielten Festigung der Leistungserbringung für andere Unternehmen und Eigentümer. Im Technischen Kundendienst wurden im Jahr 2023 insgesamt 657 Leerwohnungen instandgesetzt und die technische Hotline erfasste im Auftrag der NEUWOGES ca. 21.900 Schadensmeldungen. In der Parkraumbewirtschaftung wurden im Jahr 2023 4.081 Parkplätze in Tiefgaragen und auf beschrankten Stellplatzanlagen für die NEUWOGES, die Stadt, das Klinikum, die IHK und auf gepachteten Immobilien bewirtschaftet. Darüber hinaus wurden Ladesäulen für E-Fahrzeuge bewirtschaftet sowie neue öffentliche und betriebliche Ladepunkte installiert und in Betrieb genommen. Weitere Leistungen gegenüber dem Mutterunternehmen erfolgten in den Bereichen Hausmeisterdienstleistungen, Grünanlagenpflege, Winterdienst sowie Treppenhausreinigung. Der Anteil der Umsatzerlöse der RSG betrug im Geschäftsjahr rund 14,3 % an den Konzernumsätzen (vor Konsolidierung). Für das Geschäftsjahr 2023 wurde ein positives Jahresergebnis ausgewiesen.

2. Investitionen

Im Jahr 2023 wurden die Investitionstätigkeiten unter Beachtung wirtschaftlicher und demografischer Gesichtspunkte mit dem Anspruch der zielgerichteten Verbesserung der Qualität des eigenen Bestandes fortgeführt. Die Einhaltung energiepolitischer und ökologischer Anforderungen wurde dabei berücksichtigt und umgesetzt. Der Anstieg der Baupreise sowie steigende Bauzinsen hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr in ihren Investitionsentscheidungen bereits beeinflusst und wird die Entwicklung auch in den nächsten Jahren maßgeblich bestimmen. Neben dem Geschäftsfeld Wohnen widmet sich die Gesellschaft darüber hinaus auch den Themen der Erschließung von Baugrundstücken, der Digitalisierung sowie der Parkraumbewirtschaftung und dem Ausbau der Infrastruktur für Elektromobilität. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum investierte die Gesellschaft auch im Geschäftsjahr 2023 in die qualitativ höherwertige Modernisierung von Mietwohnungen sowie in Neubaumaßnahmen. Mit der begonnenen Baumaßnahme in der Badstüberstraße wurden die Investitionen in die Schaffung von Neubau fortgesetzt. Mit der geplanten Fertigstellung in der zweiten Jahreshälfte 2024 werden 3 Gebäude mit insgesamt 58 Wohnungen errichtet und erweitern fortan das Wohnungsportfolio der NEUWOGES.¹⁸ Weitere Neubaumaßnahmen befinden sich derzeit in der Planungsphase, unter anderem für das entstehende Wohnquartier Markgrafenhof sowie die Entstehung von Wohnhäusern in der Ziolkowski-/Keplerstraße. Der Hotelteil des Grundstücks Markgrafenhof wurde im Jahr 2023 veräußert.¹⁹ Das Entwicklungskonzept für das Stadtgebiet Oststadt wurde fortgeführt. In der Tibujewstraße 19 – 23 und in der Mlada-Boleslaver-Straße 10 – 16 fanden umfassende Sanierungsarbeiten statt. Zur weiteren Aufwertung des Stadtgebietes sind in den nächsten Jahren Sanierungsarbeiten in der Mlada-Boleslaver-Straße 34 – 48 sowie weiterhin die 2018 begonnene Projektentwicklung zur Neubebauung des Grundstückes Juri-Gagarin-Ring 10 – 16 geplant. Des Weiteren wurden in der Südstadt die Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen in den Objekten der Horst-Jonas-Straße 13 – 23 weitergeführt. In der Horst-Jonas-Straße 21 wurde beispielsweise erstmalig eine komplexe Aufzugsanlage installiert, welche in diesem Bautyp ohne Zwischenpodest in jeder Etage halten kann. In der Kirschenallee 23 – 31 wurden die umfassenden Modernisierungen abgeschlossen, unter anderem die Montage von Aufzügen sowie die Änderungen von Grundrissen in den einzelnen Wohnungen. In der Lieselotte-Herrmann-Straße 1 – 9 wurden Balkone angebaut. Im Rahmen der Erschließungstätigkeit konnte die Planung des Standortes Gerstenstraße aufgrund von andauernden Rechtsentscheidungen nicht weitergeführt werden. Für das Erschließungsgebiet Weitin sind Ankäufe im Geschäftsjahr getätigt worden, um entsprechendes Bauland in der Planung mitzuberücksichtigen.²⁰ Die in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus gerückte Schaffung von Parkmöglichkeiten in Verbindung mit dem Ausbau der Elektromobilität wurde in 2023 fortgeführt. Der dynamische Ausbau der Elektromobilität lässt sich mit der Errichtung von weiteren Lademöglichkeiten verteilt im gesamten Stadtgebiet unterstreichen. Darüber hinaus bietet die NEUWOGES im Zuge der Kampagne „Zu Hause laden“ erstmals vorrangig für NEUWOGES-Mieter zugängliche E-Ladesäulen an. Des Weiteren hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr auf dem Parkhaus Am Pferdemarkt 750 Photovoltaik-Module installiert. Hier können in Zukunft jährlich ca. 251 MWh-Strom erzeugt werden. Damit wird das Portfolio der Photovoltaik-Anlagen im Bestand auf insgesamt 85 erweitert. Das Mutterunternehmen tätigte im Geschäftsjahr 2023 Investitionen von insgesamt TEUR 24.182,2 (Vorjahr: TEUR 17.245,4). Davon betrifft ein Volumen in Höhe von TEUR 21.573,0 aktivierungspflichtige Investitionen in den Bestand. In Höhe von TEUR 1.565,6 wurde in Maßnahmen der mittleren Instandsetzung investiert. Betriebs- und Geschäftsausstattungen, technische Anlagen sowie immaterielle Wirtschaftsgüter wurden in Höhe von TEUR 1.043,6 angeschafft.

3. Finanzierung

Im Geschäftsjahr 2023 wurden durch die NEUWOGES für die Investitionstätigkeit Fremdmittel in Höhe von TEUR 17.700,0 in Anspruch genommen. Die Zinsspannen für den Abschluss von Kapitalmarktdarlehen lagen in Abhängigkeit von der Zinsbindungsdauer zwischen 2,87 % bis 4,40 % für Kapitalmarktdarlehen und 4,56 % für die variable Finanzierung in der Grundstückserschließung.

4. Personal- und Sozialbereich

Die Anzahl der Mitarbeitenden erhöhte sich zum 31.12.2023 auf 366 Mitarbeitende (Vorjahr: 354 Mitarbeitende).

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und der Tatsache, dass knapp 20 % der Belegschaft älter als 55 Jahre sind, steht der Konzern weiterhin vor der Herausforderung, seine Personalpolitik kontinuierlich auf die Sicherung des Mitarbeitendennachwuchses auszurichten und fortzuschreiben.

C. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

I. Ertragslage

Der Konzern weist zum 31.12.2023 einèn Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 3.969,5 (Vorjahr: TEUR 8.469,1) aus. Die Ertragslage des Konzerns wird wesentlich von dem Mutterunternehmen geprägt. Das im Geschäftsjahr ausgewiesene Jahresergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Die Analyse der Ertragslage lässt eine hohe Ertragskraft der Hausbewirtschaftung erkennen. Die Ergebnisentwicklung wird in diesem Jahr durch höhere Instandhaltungskosten und den Anstieg der Kapitalkosten beeinflusst. Wesentlicher Bestandteil des neutralen Ergebnisses sind außerplanmäßige Ab- und Zuschreibungen im Rahmen von Ertragswertberechnungen, die Auflösung von Rückstellungen, Wertberichtigungen und Abschreibungen von Forderungen. Das neutrale Ergebnis wurde insbesondere durch außerplanmäßige Abschreibungen des Anlagevermögens sowie aus der Auflösung von Wertberichtigungen beeinflusst.

II. Finanzlage

In der NEUWOGES besteht ein umfassendes Finanzmanagement mit einem zentralen Cash-Management. Die Liquidität unterliegt der laufenden Kontrolle durch einen täglichen bzw. wöchentlichen Liquiditätsstatus. Die Kapitalflussrechnung zeigt für das Geschäftsjahr einen Zahlungsmittelzufluss von TEUR 22.709,9 aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Die aus dem laufenden Geschäftsverkehr gewonnenen Mittel reichen nicht vollständig aus, um die Zins- und Tilgungsleistungen des Geschäftsjahres zu finanzieren. Ausgehend vom Stand der flüssigen Mittel zum Stichtag 31.12.2023 hat sich der Finanzmittelbestand wie folgt entwickelt:

Unter Berücksichtigung der verpfändeten Festgeldguthaben stehen TEUR 11.126,2 zur freien Disposition zur Verfügung. Die Liquiditätslage im Konzern wird weitgehend durch die finanzielle Situation des Mutterunternehmens bestimmt. Der finanzielle Einfluss der RSG ist als geringfügig einzuschätzen. Das Finanzmanagement in den Konzerngesellschaften ist auf der Basis der im Rahmen der Wirtschaftsplanung erstellten Liquiditätsplanung darauf ausgerichtet, die Liquidität der Gesellschaft und die Bedienung der Kreditverbindlichkeiten sicherzustellen. Die Beurteilung der Liquidität wird durch den Vergleich stichtagsbezogener Werte mit der nachfolgenden Übersicht verdeutlicht: Die aus der Vermögens- und Finanzlage abgeleitete Liquiditätsrechnung zum Bilanzstichtag ergibt, dass das kurzfristige Fremdkapital nicht durch liquide Mittel und kurzfristig realisierbare Forderungen gedeckt ist. Unter Berücksichtigung der unfertigen Leistungen und anderer Vorräte sowie der darauf entfallenden erhaltenen Anzahlungen ergibt sich für die Liquidität 3. Grades eine Unterdeckung von TEUR 18.983,6 (Vorjahr: TEUR 10.198,6). Der Konzern war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Dabei standen der Muttergesellschaft für die Sicherung der laufenden Geschäftstätigkeit zugesagte Kreditlinien in Höhe von TEUR 5.000,0 zur Verfügung.

III. Vermögenslage

Das zum 31.12.2023 vorhandene Vermögen stellt sich wie folgt dar:

Die Vermögensstruktur der Bilanz des Konzerns ist unverändert durch den hohen Anteil des mittel- und langfristig gebundenen Vermögens in Höhe von 90,9 % gekennzeichnet. Die Eigenkapitalausstattung des Konzerns beträgt 37,6 % (Vorjahr: 38,0 %) und kann im Branchenvergleich als solide betrachtet werden. Der Verschuldungskoeffizient des Konzerns liegt bei 47,5 % (Vorjahr: 48,5 %). Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

D. Risikobericht

Der Konzern verwendet zur Sicherung seiner Vermögenswerte und der dauerhaften Zahlungsfähigkeit ein Risikofrüherkennungssystem. Es dient der Risikoerkennung, -inventarisierung und -steuerung. Im Rahmen einer jährlich durchgeführten Risikoanalyse werden wesentliche Risiken von den Verantwortlichen der einzelnen Risikobereiche ermittelt und nach Schadensrelevanz sowie Eintrittswahrscheinlichkeit überprüft. Die Entwicklung der ergebnisrelevanten Risiken wird durch das Controlling des Unternehmens überwacht. Dazu analysiert das Standardberichtswesen sowohl externe als auch interne Risikobereiche. Die Risikoberichterstattung erfolgt durch die Geschäftsführung einmal jährlich an den Aufsichtsrat, die Entwicklung ausgewählter Risikokennziffern werden dem Aufsichtsrat durch die Geschäftsführung jeweils in den Aufsichtsratssitzungen zur Kenntnis gegeben. Neben dem Risikomanagement verfügt das Unternehmen über eine interne Revision, die der Geschäftsführung direkt unterstellt ist. Weiterhin werden interne Kontrollsysteme und das Vier-Augen-Prinzip konsequent angewendet Zur Gewährleistung der Einhaltung der einschlägigen steuerlichen Vorschriften und der Vermeidung von steuerlichen Risiken für den Konzern wurde mit Wirksamkeit zum 01.01.2019 eine Tax-Compliance-Richtlinie eingeführt, die jährlich aktualisiert wird. Für den Konzern besteht mittel- und langfristig ein erhöhtes externes Risikopotenzial. Es wird maßgeblich von der demografischen Entwicklung und der Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie der Wohnraum nachfragenden Haushalte beeinflusst. Diese Risiken sind bekannt und unterliegen einer ständigen Kontrolle. Den aktuellen Marktentwicklungen wird bei Entscheidungen zur Investitions- und Desinvestitionstätigkeit sowie der Übernahme neuer Geschäftsfelder Rechnung getragen. Zur konsequenten objektbezogenen Überwachung baulicher Risiken und technischer Objektzustände sowie deren Berücksichtigung in der langfristigen Investitions- und Liquiditätsplanung wird die Software IGIS zum Bestandsportfoliomanagement eingesetzt. Schwerpunkte bei der Überwachung der internen Risiken bilden die Miet- und Leerstandsentwicklung, die Liquidität, die Zinsentwicklung, die Budgeteinhaltung, die Kosten der Bau- und Erschließungstätigkeit sowie deren Wirtschaftlichkeit. Risiken aufgrund von Verpflichtungen aus Termingeschäften bestehen nicht. Die Zinssätze sind gegenüber den Vorjahressätzen um 0,15 Prozentpunkte gestiegen, liegen jedoch weiterhin unter den Risikoansätzen des Unternehmens. Durch ein optimiertes Darlehensmanagement, intensive Marktbeobachtung und regelmäßige Konditionenvergleiche kann eintretenden Kapitalmarktschwankungen rechtzeitig entgegengewirkt werden. Mit gezielten Prolongationen und Umschuldungen können langfristig weitere Zinssicherungsmaßnahmen und Kapitaldiensteinsparungen generiert werden, die die Ergebnisentwicklung in den Folgejahren positiv beeinflussen und den Spielraum für die Neuaufnahme von Krediten im Rahmen der geplanten Investitionstätigkeit erhöhen. Rechtliche Risiken wie Prozessrisiken, Vertragsrisiken sowie Änderungen und Neuerungen in der Gesetzgebung sind erfasst und werden bilanziell durch die Bildung von Rückstellungen abgesichert. Im Eigenbestand erfolgt ein monatliches Monitoring zur Entwicklung der Mietschulden. Bei Mietausfällen oder proaktiven Hinweisen von Mietern werden Maßnahmen zur Regulierung ergriffen. Insgesamt ist der vermietungsbedingte Leerstand um 0,1 Prozentpunkt im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen, insbesondere durch die vermehrte Nachfrage infolge des Anstieges der ausländischen Einwohner in der Stadt Neubrandenburg. Längere Fertigstellungszeiten bei der Instandsetzung von Leerwohnungen durch weiterhin knappe Handwerkerkapazitäten am Markt verhinderten eine positivere Entwicklung der Leerstandszahlen. Weiterhin wird das Geschäftsumfeld durch hohe Energiepreise und weiter zunehmende regulatorische Vorgaben im Energie- und Umweltbereich belastet. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigem Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Auch durch den andauernden Ukraine-Krieg werden erhöhte Energiekosten, im Vergleich zum Vorkriegsniveau, zu einer Belastung durch hohe Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter führen. Die Gas-, Wärme- und Strompreisbremsen federten die verzögerte Weitergabe der höheren Beschaffungspreise durch die Energieversorger an die privaten Haushalte etwas ab. Im Geschäftsjahr 2024 wurden mit dem Energieversorger weitere Maßnahmen ergriffen, um hohe Belastungen der Energiekosten für die Mieter abzudämpfen.²¹ Durch ungeklärte Einzelheiten bzw. fehlende Voraussetzungen bei der für das Jahr 2023 erstmals vorzunehmenden CO2-Kostenaufteilung entstehen zeitliche Abrechnungsverzögerungen und wirtschaftliche Mehrbelastungen für das Unternehmen. Im Bereich Planen und Bauen wirken sich die steigenden Zinsen und die weiterhin hohen Materialkosten negativ aus. Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können weiterhin dazu führen, das Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind. Das Risikomanagementsystem des Konzerns hat darüber hinaus keine weiteren Risiken erkennen lassen, die sich in den nächsten Jahren wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage auswirken könnten.

E. Chancen- und Prognosebericht

Der Konzern stellt sich zur Erfüllung ihrer kommunalpolitischen Aufgabe der Herausforderung, der demografischen Entwicklung gerecht zu werden und ausreichend nachgefragten und bedarfsgerechten Wohnraum bereitzustellen. Im Fokus steht dabei die Anpassung an sich verändernde senioren- und familienfreundliche Ansprüche an die Wohnungen und das Wohnumfeld sowie die Versorgung von Bedürftigen mit Wohnraum. Diese Entwicklungen werden die Investitionstätigkeit des Mutterunternehmens in den Folgejahren weiter wesentlich prägen. Zur Bereitstellung kunden- und marktorientierter Angebote und zur langfristigen Sicherung der Vermietbarkeit und des Preisniveaus setzt die Gesellschaft auf weitere Modernisierungen des Bestandes, die Verbesserung des Wohnumfeldes sowie auf die Erhöhung der Attraktivität ihrer Wohnquartiere als auch auf den Neubau von Wohnungen. Aufgrund des aktuellen Baukosten- und Zinsniveaus sowie anhaltender Unsicherheiten durch Aktivitäten des Gesetzgebers ist die Umsetzung derzeit kompliziert und mit erheblichen wirtschaftlichen Risiken behaftet. Um die Marktposition der Konzerngesellschaften zu sichern und weiter auszubauen, unterliegen zielgruppenorientierte Marketingmaßnahmen sowie qualifizierte Service- und Betreuungsleistungen einer ständigen Kontrolle und Weiterentwicklung. Für die Weiterentwicklung und Vermarktung der Angebote und Dienstleistungen wird mit den Kooperationspartnern eng zusammengearbeitet. Im Zusammenhang mit der voranschreitenden Digitalisierung und der in absehbarer Zukunft dadurch verfügbaren Technologien werden neue Erwartungshaltungen der Mieter an das Wohnen entstehen. Dieser Herausforderung stellt sich die Gesellschaft und berücksichtigt deren Umsetzung im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie. Die Konzerngesellschaften leisten durch ihre Investitionstätigkeit erhebliche Beiträge zur städtebaulichen Entwicklung und Vermögenssicherung der Stadt Neubrandenburg. Bereits bei der Entwicklung von Projekten wird auf eine zukunftsorientierte, attraktive Entwicklung und Gestaltung des Wohnumfeldes Einfluss genommen. Mit der Fortschreibung des Rahmenplanes für die Innenstadt wurde das im Bestand der Gesellschaft vorhandene Hochhaus Waagestraße als städtebaulicher Missstand markiert, dessen Abrissbeginn nunmehr im Jahr 2024 geplant ist. Die Leerstandsquote für dieses Objekt beträgt zum Stichtag bereits knapp 66 %. Die NEUWOGES hat mit der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg einen Vertrag über die Neubebauung des Standortes Waagestraße 2, 2a und 2b geschlossen, in dem auch die Entschädigungsleistungen zugunsten der NEUWOGES festgelegt sind. Die Ordnungsmaßnahmenvereinbarung befindet sich derzeit in der Abstimmung und wird vor Abrissbeginn abgeschlossen. Die erste Teilzahlung ist bereits erfolgt, die weiteren Teilzahlungen erfolgen, sofern bestimmte Bedingungen hinsichtlich Freizug, Abriss und Neubebauung erfolgen. Der Beginn von weiteren Neubaumaßnahmen wird aufgrund der weiteren ungewissen Baupreis- und Zinsentwicklung vorwiegend im geförderten Wohnungsbau avisiert, bereits begonnene und sich in der Planung befindliche Neubaumaßnahmen werden jedoch planmäßig fertiggestellt bzw. weiterverfolgt. Das Grundstück für den Hotelteil Markgrafenhof und das Projekt zur Planung für die Errichtung eines Hotels wurden am 27.04.2022 veräußert. Die Zahlungen erfolgten in diesem und dem vorangegangenen Geschäftsjahr. Die Erschließungsmaßnahme in der Gerstenstraße, welche am 08. Juli 2021 mit dem Bebauungsplan Nr. 65 von der Stadtvertretung Neubrandenburg beschlossen worden ist, ist weiterhin ausgesetzt. Eine Entscheidung in dem gegen die Stadt durch Dritte angestrengten Verwaltungsgerichtsverfahren ist jedoch nicht vor dem dritten Quartal 2024 zu erwarten. Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukraine-Krieg aufgrund der Fluchtbewegungen voraussichtlich auch weiterhin Auswirkungen auf weitere Geschäftsbereiche, beispielsweise eine geringe Leerstandquote infolge der Unterbringung von Kriegsflüchtlingen. Die Ausrichtung der Geschäftstätigkeit und Funktionsbereiche erfolgt stets unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer stabilen wirtschaftlichen Lage für den Konzern. Die für den Wohnungsmarkt in Neubrandenburg prognostizierte Entwicklung sowie die geplanten Erschließungs- und Investitionstätigkeiten im Stadtgebiet Neubrandenburg sichern die Stabilität der unternehmerischen Ertragslage. Für das Geschäftsjahr 2024 wird bei Umsetzung der geplanten Geschäftstätigkeit für das Mutterunternehmen ein Ergebnis von voraussichtlich TEUR 785 prognostiziert. Die mittelfristige Planung geht für die Folgejahre grundsätzlich von positiven Jahresüberschüssen aus. Neubrandenburg, 02.05.2024 NEUWOGES Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH Frank Benischke         Michael Wendelstorf Geschäftsführer         Geschäftsführer

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Fussnoten

¹  Vgl. GdW Information 168 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, S. 1 f.
²  Vgl. GdW Information 168 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, S. 4.
³  Vgl. GdW Information 168 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, S. 3.
⁴  Vgl. GdW Information 168 – Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, S. 11-12.
⁵  Vgl. Ministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Tourismus und Arbeit MV, Pressemitteilung Nr. 83/24 vom 28.03.2024.
⁶  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 3.
⁷  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 5.
⁸  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 9.
⁹  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 4.
¹⁰  Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2023), S. 2.
¹¹  Vgl. Stadt Neubrandenburg, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Stadt Neubrandenburg (4. Fortschreibung), S. 17 & Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg, Bevölkerungsvorausberechnung, 2022-2035, S. 23.
¹²  Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2023), S. 3.
¹³  Vgl. WoWiConnect – Textbausteine für den Geschäftsbericht (II) – Landesverband-Mecklenburg-Vorpommern, S. 4.
¹⁴  Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2023), S. 4.
¹⁵  Vgl. Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg – Statistische Information (Quartalsbericht IV/2023), S. 4. (38.263 Wohnungen) und interne Bestandsbewertung NEUWOGES zum Stichtag 31.12.2023 (11.943 Wohnungen).
¹⁶  Durch die Verschmelzung der Haveg Immobilien GmbH zum 01.01.2023 in die NEUWOGES werden die verwalteten Bestände ab dem Geschäftsjahr 2023 mit aufgeführt. Die Bestände werden in der Abteilung Hausverwaltung betreut. Die verwalteten Bestände zum 31.12.2022 sind aus dem Jahresabschluss 2022 der Haveg entnommen.
¹⁷  Vgl. Mietspiegel der Vier-Tore-Stadt Neubrandenburg (Zeitraum 01. Juni 2022 bis 01. Mai 2024).
¹⁸  Die 58 Wohnungen in der Badstüberstraße sind unterteilt in Zwei- bis Vierraumwohnungen, von denen 8 behindertengerecht sein werden. 29 der Wohnungen werden vom Landesförderinstitut (LFI) gefördert.
¹⁹  Vgl. Chancen- und Prognosebericht.
²⁰  Vgl. Chancen- und Prognosebericht.
²¹  Die Fernwärmepreise für die Jahre 2024 und 2025 wurden durch einen entsprechenden Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen (Neubrandenburger Stadtwerke) auf ein einheitliches Preisniveau für beide Jahre geglättet, um eine erhöhte Belastung im Jahr 2024 auf beide Jahre gleichmäßig zu verteilen.